Юридический журнал

от ЮрПроводника

Договор аренды

Подробно об этом документе

482

02 марта 2016 года

Договор аренды является неотъемлемой составляющей жизни современного общества. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона или арендодатель предоставляет второй стороне или арендатору конкретное имущество за оговоренную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Являясь по сути возмездным, консенсуальным и взаимным, он четко регламентируется законом (Ст. 606 - 625 ГК РФ).

Элементы договора аренды

Основными составляющими договора аренды являются стороны (арендодатель и арендатор), предмет договора и условия, которые можно отнести к существенным.

Стороны

Ранее было по заключению договоров и сопровождению сделок

Ипотека с господдержкой в 2018 году: условия программы
Оферта
Их нужно знать в лицо / Информация о бенефициарах
ВЗГЛЯД ЮРИСТА: Договор ренты

Сторонами могут быть любые субъекты гражданского права, а именно организации, государство, индивидуальные предприниматели и граждане. При этом в качестве арендодателя всегда выступает либо сам собственник вещи, либо лицо им управомоченное (вариант, уполномоченное в силу закона). Арендатором является любое физическое – юридическое лицо. Физические лица должны обладать право и дееспособностью, а юридические лица – правоспособностью.

Предмет договора аренды

Предмет договора аренды является условием, без которого соглашение считается незаключённым. В качестве предмета договора аренды выступает движимое и недвижимое имущество, любая телесная непотребляемая вещь, которая не теряет своих свойств в процессе эксплуатации. Исключением здесь выступают вещи, исключенные из гражданского оборота законом.

Являясь ключевым условием, предмет договора аренды, независимо от того, движимое это имущество или недвижимая вещь, должно быть описано максимально четко и таким образом, чтобы его можно было без проблем выделить среди однородных предметов.

Форма

По общему правилу форма договора аренды – простая письменная, за некоторым исключением. Так, все договора с недвижимостью, заключенные на срок более одного года подлежат обязательной государственной регистрации, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное.

Кроме того, договор аренды, предусматривающий переход в будущем права собственности на это имущество, являющееся предметом договора к арендатору, составляется по правилам, указанным выше. В простой письменной форме также заключаются договора аренды имущества между гражданами на срок более одного года независимо от суммы.

Письменная форма необходима и для договоров, заключенных на срок меньше года при условии, что стоимость имущества, являющегося предметом сделки, превышает сумму в 10 МРОТ. Для договоров аренды с участием организаций простая письменная форма обязательна во всех случаях.

Государственная регистрация

Обязанность по прохождению процедуры государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, и собственно самой сделки возлагается на стороны в соответствии ФЗ «О государственной регистрации» и ГК РФ. При этом договор аренды со стороны государственных органов рассматривается как ограничение права собственности на конкретную недвижимость. Права и обязанности у сторон договора возникают после прохождения процедуры регистрации договора в соответствующем органе.

Цена договора (арендная плата)

Арендная плата является существенным условием договора наряду с его предметом. Ее указание и четкая регламентация условий и порядка внесения необходимо самим сторонам для подстраховки и сведения к минимуму возникновения неблагоприятных и спорных ситуаций.

Арендная плата представляет собой платеж, который вносит арендатор за владение и пользование арендованным имуществом. Ее размер, порядок внесения и иные условия должны быть прописаны в договоре.

Стороны свободны в выборе формы и размера арендной платы. Она может быть установлена как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно за каждую его составную часть, в виде:

  1. Платежей, установленных в твердой сумме платежей, которые будут вноситься единовременно или периодически;
  2. Процентов или определённой доли полученных плодов или доходов от использования арендованного имущества;
  3. Оказания арендодателю определенных услуг;
  4. Передачи арендатором оговоренной в договоре вещи арендодателю в собственность или в аренду;
  5. Возложения на арендатора оговорённых сторонами в договоре затрат на улучшение арендованного имущества.

При этом в договоре может быть одна форма арендных платежей или их сочетание.

Размер арендной платы может быть изменен не чаще чем раз в год по соглашению сторон, если иное не прописано в заключенном ими договоре аренды.

Кроме того, в законодательных актах касающихся отдельных разновидностей договоров аренды могут предусматриваться иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

При просрочке внесения арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в виде:

  1. Возмещения убытков;
  2. Уплаты процентов;
  3. Уплаты неустойки, при условии, что она предусмотрена договором аренды.

Срок договора аренды

Срок действия договора аренды также является его важнейшим условием. При этом договор заключается либо на определённый срок, либо на срок сторонами не установленный. При этом в законах могут предусматриваться максимальные или предельные сроки действия для отдельных разновидностей аренды.

В соответствии с ними, договор аренды, заключенный на срок, который превышает предельный срок, приписанный в законе будет считаться на срок, равный максимальному.

Кроме того, если арендатор после окончания срока действия договора продолжает пользоваться арендованным имуществом и арендодатель не имеет возражений против этого, то договор считается пролонгированным или продленным на аналогичных условиях и на аналогичный срок.

Если срок в договоре не установлен, и его нельзя определить исходя из предписаний закона, то любая из сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Обязанности сторон

Обязанности сторон, которыми выступают арендатор и арендодатель, договор аренды также должен содержать.

Как правило, в основные обязанности арендодателя входит:

  1. Предоставить имущество (являющееся предметом договора) арендатору в состоянии и в сроки, установленные в соглашении;
  2. Предупредить арендатора об имеющихся правах третьих лиц в отношении имущества, являющегося предметом договора;
  3. Производить за свой счет капитальный ремонт, если иной порядок его проведения не установлен в соглашении сторон;
  4. Возместить арендатору стоимость произведенных им в отношении арендованного имущества и с согласия собственника, и за свой счет неотделимых улучшений, за исключением случаев, когда иное предусмотрено в договоре.

За любые недостатки сданного в аренду имущества отвечает арендодатель независимо от того, влияют ли они на возможность использования предмета договора полностью или только частично.

К основным обязанностям арендатора, обычно относят:

  • Пользование имуществом, являющимся предметом договора, в соответствии с условиями договора аренды или с его назначением, если в соглашении сторон такие условия не установлены;
  • Своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование имуществом.

Если арендатор пользуется арендуемым имуществом не в соответствии с условиями заключенного договора или не по его назначению, то арендодатель вправе потребовать, как досрочного расторжения договора, так и возмещения убытков.

Улучшение арендованного имущества

Под улучшениями арендованного имущества следует понимать изменения, произведенные с ним в период действия договора, при которых стоимость предмета договора увеличилась, а также улучшились потребительские качества вещи.

Все улучшения можно подразделить на отделимые и неотделимые, а также произведенные с согласия арендодателя и без его ведома.

Отделимыми улучшения, признаются такие, которые можно отделить от арендуемой вещи без нанесения ей вреда. Соответственно неотделимые улучшения отделить без ущерба для предмета аренды невозможно. В противном случае у нее появятся недостатки.

Отделимые улучшения имущества, взятого в аренду, произведенные арендатором признаются его собственностью, а значит, он может распоряжаться ими по своему усмотрению, в т.ч. после окончания действия договора аренды отделить от арендуемого имущества.

И наоборот, неразрывно связанные с имуществом, взятым в аренду, неотделимые улучшения, становятся собственностью арендодателя, который обязан возместить их стоимость после окончания действия договора, при условии, что он давал согласие на проведение таковых.

Выкуп арендованного имущества

В договоре аренды стороны могут предусмотреть условие о выкупе арендованного имущества, которое по истечению срока действия соглашения переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей денежной суммы, обусловленной договором.

Поскольку аренда с правом выкупа относится к числу смешанных, то всегда соединяет в себе черты сразу двух договоров: купли-продажи и аренды.

Если такое условие в договоре не определено, то его можно установить в дополнительном соглашении, которое подписывают те же стороны – арендатор и арендодатель. При этом в соглашении можно предусмотреть условие о зачете арендных платежей в выкупную цену.

Субаренда

В качестве одного из прав арендатора выступает субаренда или возможность распоряжения арендованным имуществом, при которой арендатор выступает в качестве арендодателя по отношению к субарендатору, но сохраняет некоторый объем арендных прав за собой. Соответственно к договорам субаренды должны применяться правила о договорах аренды, за исключением случаев, когда иное предусмотрено в законе.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу по заключению договоров и сопровождению сделок юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Заключая договор субаренды необходимо помнить некоторые правила:

  1. Срок его действия не может быть больше срока действия основного договора аренды;
  2. Субарендатор не может иметь больший объем прав, нежели арендатор по основному договору;
  3. Договор субаренды следует судьбе основного соглашения;
  4. Досрочное прекращение действия основного договора аренды влечет за собой прекращение действия и заключенного в соответствии с ним договора субаренды;
  5. Субарендатор не может приобрести права по соглашению о субаренде, если арендатор не имеет прав по основному договору.
482
Читайте еще по заключению договоров и сопровождению сделок
Оферта
Что это такое и как правильно составить
Добавить заказ

Возникли трудности по заключению договоров и сопровождению сделок?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы по заключению договоров и сопровождению сделок

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом