Юридический журнал

от ЮрПроводника

Ипотека с "душой" / Договор ренты

114

15 июля 2016 года

По своей сути договор ренты, не зависимо от его разновидности, относится к договорам, которые направлены на отчуждение какого-либо имущества. В результате его исполнения, имущество, являющееся предметом договора, переходит по праву собственности к другому лицу. Но, несмотря на сходство с договорами купли-продажи у договора ренты есть и свои особенности в силу специфики расчета между сторонами.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу по заключению договоров и сопровождению сделок юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Какие особенности есть у договора ренты

Положениям о ренте посвящена Глава 33 Гражданского кодекса РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает свое имущество другой стороне (плательщику ренты), а взамен она получает периодические денежные выплаты, или содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Предмет договора ренты

Предмет договора может составлять абсолютно любое имущество, являющееся материальным объектом, исключение составляет договор пожизненного содержания с иждивением. Предметом данной сделки может быть только объект недвижимости. Что касается денег и ценных бумаг, то это должны быть наличные денежные средства или документарные ценные бумаги. Это связано с тем, что активы хранящиеся на счетах, по сути, являются не имуществом, а правом требования и соответственно не могут быть предметом ренты.

Условия передачи имущества

Важным условием договора ренты является информация о том, как будет передаваться имущество: по договору купли-продажи или по договор дарения. Это будет определяться тем, в каком виде будут передаваться рентные платежи собственнику имущества после заключения договора:

  • по договору купли–продажи имущества. Подразумевает платную передачу имущества, рентные платежи в виде фиксированной денежной суммы, которая и определит стоимость имущества.
  • по договору дарения. Подразумевает бесплатную передачу имущества. Рентные выплаты будут производиться иными формами расчета.

Заключение договора ренты

Участие нотариуса, в заключении данной сделки, обязательно на основании ст. 584 ГК РФ. Не соблюдение нотариальной формы делает договор недействительным. Кроме того, если предметом договора является объект недвижимости, то сделка требует еще и процедуры государственной регистрации.

Рента несет в себе элементы залоговых обязательств, то есть получатель ренты приобретает право залога на имущество. Это гарантирует исполнение второй стороной договора своих обязательств, иначе она утрачивает права на имущество.

Что касается ответственности за нарушение обязательств по выплате ренты, то ст. 588 ГК РФ говорит о том, что штрафные санкции могут быть предусмотрены самим договором ренты или применены нормы ст. 395 ГК РФ.

Для заключения договора ренты необходимы:

  • паспорта;
  • от собственника — справка из БТИ формы 11–а и технический паспорт на помещение (туда входит экспликация, поэтажный план строения) и документы подтверждающие право собственности на квартиру.

Для сделок, подлежащих госрегистрации-следующие документы:

  • заявление на госрегистрацию по форме;
  • договор ренты (оригинал и ксерокопию, с отметкой налоговой инспекции);
  • копию акта приема помещения (удостоверенного нотариусом либо сотрудниками ЖКХ);
  • квитанцию об оплате регистрационного сбора;
  • справка из БТИ.

Договор ренты заключается так же с согласия супругов сторон, если таковые имеются.

Существуют два варианта выплаты ренты:

  • бессрочно (постоянная рента)
  • в течение жизни получателя ренты (пожизненная рента).
  • в течении жизни с обязанностью содержать получателя ренты помимо выплаты самих платежей (пожизненная рента с иждивением).

Особенности и отличия рассмотрим далее.

Договор постоянной ренты

Отличительной чертой договора постоянной ренты является то, что он не ограничен временными рамками, а само право требования по нему может быть передано по наследству или по правопреемству.

Ст. 589 ГК РФ определяет круг возможных получателей ренты, к ним относятся любые физические лица и некоммерческие организации. Стоит отметить, что не все НКО могут вступать в подобные правоотношения, во-первых получение рентных платежей может быть прямо запрещено их учредительными документами, во-вторых, некоторые из них создаются на определенный период времени, в силу ограниченного периода своей деятельности все их сделки должны носить срочный характер.

Законодатель регулирует порядок выплаты ренты и размер платежей. В соответствии со ст. 590 ГК РФ, договор постоянной ренты является возмездным, но денежные выплаты могут быть заменены на передачу какого-либо имущества или выполнение работ, если это предусмотрено условиями договора. Кроме того ч. 2 данной статьи ставит размер выплат по договору в зависимость от размера прожиточного минимума. Если размер платежа по договору меньше прожиточного минимума в регионе, то такой пункт признается ничтожным. Периодические платежи по договору могут выплачиваться либо в соответствии со ст. 591 ГК РФ в конце каждого квартала, либо с любой другой периодичностью, оговоренной в договоре.

Несмотря на отсутствие даты окончания, действие договора постоянной ренты может быть прекращено в результате выкупа ренты. Рента может быть выкуплена либо по решения плательщика (ст. 592 ГК РФ) либо по требованию получателя (ст. 593 ГК РФ), стороны могут обозначить выкупную стоимость при заключении договора постоянной ренты, иначе цена будет равняться размеру платежей за год. Кроме этого действие договора может быть прекращено по причине гибели переданного имущества.

Договор пожизненной ренты

Еще одна разновидность ренты — это пожизненная рента. Договор пожизненной ренты — срочная сделка, не смотря на то, что он не содержит четкой даты окончания действия. Данный договор, в соответствии со ст. 596 ГК РФ действует до момента смерти рентополучателя, если договор не был прекращен до этого момента. Стоит отметить, что получателем ренты может быть не только лицо, передающее имущество, договор может быть заключен и в пользу третьего лица.

Свобода договора — один из основных принципов гражданского права, на основании его стороны в праве самостоятельно определить размер и периодичность выплат. Единственное требование закона в данном случае состоит в том, что рентные платежи не должны быть меньше прожиточного минимума, установленного правительством региона, об этом говорится в ст. 597 ГК РФ.

По инициативе получателя пожизненной ренты договор может быть расторгнут. Причиной расторжения может стать нарушение существенных условий договора - плательщик ренты перестал производить платежи регулярно и в полном объеме. При расторжении договора ренты получатель вправе требовать выкупить ренту или расторгнуть договор с возмещением убытков.

Гибель или порча имущества, которое было передано по договору пожизненной ренты, не освободит плательщика от обязательств по договору, и он должен будет продолжать выплаты на протяжении жизни получателя.

Договор пожизненного содержания с иждивением. И его отличие от пожизненной ренты

По своей сути пожизненное содержание очень схоже с договором пожизненной ренты, некоторые правоведы даже называют его разновидностью данного договора. Если обратиться к законодательству, то можно выявить два существенных отличия этих договоров.

  1. Первой отличительной чертой пожизненного содержания является то, что по этому договору, в соответствии со ст. 601 ГК РФ может быть передано только недвижимое имущество.
  2. Вторая черта состоит в том, что ст. 602-603 ГК РФ допускают, что плательщик ренты может выплачивать получателю не денежные средства, а заменить их на предоставление ему одежды, медикаментов, продуктов питания, иными словами удовлетворять его потребности в натуральном виде.

При отчуждении имущества бесплатно, стоимостное выражение всего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением не может быть ниже, чем два МРОТ.

Несмотря на различия, пожизненное содержание прекращается по тем же основаниям, что и договор пожизненной ренты, то есть в связи со смертью получателя ренты или выкупа ренты.

В настоящее время договоры ренты приобретают все большее распространение, такие сделки для некоторых — единственный шанс приобрести недвижимое имущество или наоборот обеспечить себе регулярные денежные выплаты или уход. Но не стоит забывать, что люди преклонного возраста бывают капризны. И плательщик по договору рискует в любой момент утратить взаимопонимание с собственником, и лишиться не только обещанной ему недвижимости, но и тех денег и усилий, которые он уже затратил на исполнение условий договора. Во избежании проблем на любой стадии договора ренты необходимо консультироваться с грамотным юристом.

Выводы:

  1. Договор ренты — это передача в собственность какого-либо имущества за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени.
  2. Участие нотариуса в заключении данной сделки обязательно, а в случае если имуществом является недвижимость, то требуется и государственная регистрация.
  3. Постоянная рента — ;не ограничена временем, а право требования может быть передано по наследству.
  4. Пожизненная рента — действует до момента смерти рентополучателя. Рентные платежи не могут быть меньше МРОТ.
  5. Пожизненное содержание с иждивением — предметом данного договора может быть только недвижимое имущество. Общая стоимость содержания в месяц, по договору, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть ниже, чем два МРОТ.
114
Читайте еще по заключению договоров и сопровождению сделок
Добавить заказ

Возникли трудности по заключению договоров и сопровождению сделок?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы по заключению договоров и сопровождению сделок

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом