Юридический журнал

от ЮрПроводника

Собственники решают / Об управлении многоквартирным домом

165

15 июля 2016 года

Кроме права собственности на жилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме у собственников есть и ряд обязанностей. Одна из таких - это управление многоквартирным домом, то есть содержание дома, коммуникаций, прилегающей территории в надлежащем состоянии, решение различных организационных вопросов. Как же организовать управление многоквартирным домом?

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ закрепляет несколько форм управления:

  • непосредственное управление собственниками помещений,
  • управление домом путем создания ТСЖ или кооператива,
  • привлечение сторонней управляющей организации.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Способ управления многоквартирным домом избирается жильцами, то есть собственниками помещений на общем собрании, таким образом, выбор способа управления - это добровольное коллегиальное решение всех жильцов. Изменить принятое решение собственники могут в любое время, закон не налагает каких-либо ограничений в этом случае. Собрав новое собрание, жильцы могут избрать другой способ управления.

Собственники должны реализовать свое решение в течение года после проведения собрания, то есть либо заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией, либо приступить к созданию ТСЖ, либо начать самостоятельную работу по управлению.

Несмотря на свободу выбора, если в течение года управление многоквартирным домом не осуществляется, то орган местного самоуправления, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ самостоятельно назначает конкурс для выбора управляющей организации. Это делается для того, что бы дом долгое время не находился без надлежащего управления.

Вариант 1.

Управление домом собственниками жилых помещений

Непосредственное управление, то есть управление силами собственников, без создания ТСЖ, кооператива или привлечения сторонней организации возможно только в небольших домах, если количество квартир не превышает 30, как правило, это дома из категории малоэтажная застройка.

Все организации - поставщики ресурсов, а так же задействованные на уборке и ремонте территории дома несут ответственность за качество предоставленных услуг непосредственно перед собственниками квартир.

Если в доме более четырех квартир, то на общем собрании жильцов, в соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ, должен быть выбран совет дома и председатель этого совета. Законодатель не регламентирует численность этого совета, но указывает на то, что он должен быть выбран из числа собственников квартир этого дома.

Совет дома становится представительным органом по всем вопросам управления многоквартирным домом. Ч. 5 ст. 161 ЖК РФ закрепляет функции совета. В его компетенцию входит:

  • контроль за деятельностью организаций - поставщиков услуг, организаций, задействованных на содержании и ремонте дома,
  • созывает все очередные и внеочередные собрания собственников жилых помещений,
  • контролирует исполнение принятых на собрании решений.

Как у любого коллегиального органа у совета дома должен быть руководитель. Из числа членов совета дома избирается председатель, он выполняет функции руководителя совета, на которого возлагается функция в вопросах управления многоквартирным домом, а так же на основании доверенности ведет все переговоры и подписывает договоры от лица собственников жилых помещений.

Что бы привлечь собственников к работе в совете на общем собрании может быть поставлен вопрос о выплате им вознаграждения. Собственники сами могут определить размер выплат членам совета и председателю.

Вариант 2.

Управление домом путем создания ТСЖ или кооператива

Если после принятия решения об избрании совета дома и назначении председателя не требуется дальнейшей регистрации этого решения в государственных или муниципальных органах, то создание ТСЖ или жилищного кооператива подлежит регистрации. В соответствии с ст. 110, 135 ЖК РФ, собственники жилых помещений могут принять решение, что для управления многоквартирным домом необходимо создать отдельное юридическое лицо.

Являясь некоммерческими организациями, и ТСЖ и кооператив действуют только в целях обеспечения нормального управления многоквартирным домом, все доходы, полученные в результате деятельности, направляются исключительно на нужды дома. Основными их функциями является: заключение договоров с поставщиками услуг и другими организациями. Все договоры заключаются от лица председателя такой организации, но в отличие от непосредственного управления, председатель действует не на основании доверенности, а на основании устава ТСЖ или кооператива.

Вариант 3.

Управление домом путём привлечения управляющей компании

Самый распространенный способ управления многоквартирным домом - это привлечение сторонней управляющей организации. Ей может быть любая коммерческая организация, получившая соответствующую лицензию.

Существует несколько способов привлечения управляющей компании:

  1. договор управления многоквартирным домом может быть заключен непосредственно с собственниками жилых помещений или через совет дома. В этом случае на общем собрании жильцов принимается решение о необходимости привлечения управляющей компании и выбирается управляющая компания. Это самый распространенный способ привлечения управляющей компании.
  2. договор может быть заключен от лица кооператива или ТСЖ. Как правило, это делается для того, что бы всю работу выполняла одна компания, а не ряд подрядных организаций. Если договор заключает ТСЖ или кооператив, то он самостоятельно принимает решение о выборе сторонней организации, а все жильцы дома подчиняются этому решению.
  3. договор может быть заключен путем проведения конкурса, инициированного органом муниципальной власти. В этом случае управляющая компания определяется путем конкурса, то есть договор заключается с той, которая предложила лучшие условия.

Независимо от способа управления многоквартирным домом оно должно отвечать некоторым требованиям закона: обеспечивать надежность дома, безопасность для людей и имущества, доступность пользования имуществом, а так же соблюдение других прав и законных интересов собственником квартир в соответствии с законодательством.

Выводы:

  1. Управление многоквартирным домом - обязанность собственников.
  2. Собственники могут управлять:
    • самостоятельно,
    • путем создания ТСЖ или кооперативов,
    • с помощью привлечения сторонней управляющей организации.
  3. Способ управления выбирается собственниками помещений на общем собрании.
  4. Управление собственниками возможно только в небольших домах.
  5. Создание ТСЖ или жилищного кооператива подлежит регистрации.
  6. Сторонней управляющей компанией может быть любая коммерческая организация, получившая соответствующую лицензию.
165
Читайте еще в сфере недвижимости
Основания приобретения собственности. Какие?
В статье отраженые основные моменты, касающиеся права собственности на недвижимость и способы приобретения права собственности
Как продать ипотечную недвижимость
Продаем квартиру с обременением
Добавить заказ

Возникли трудности в сфере недвижимости?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы в сфере недвижимости

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом