Юридический журнал

от ЮрПроводника

Договор купли-продажи или дарения собственности. Что лучше?

245

19 августа 2016 года

Вопрос о том, какой договор выбрать – дарения или купли–продажи, возникает довольно часто в ситуациях, когда родственники хотят передать принадлежащее им имущество другим членам семьи без проведения процедуры вступления в наследство и до своей смерти. При этом именно договор дарения выбирают при множестве наследников, когда не желают возникновения конфликта. Поскольку каждый из этих видов договоров имеет свои особенности, то с ними необходимо ознакомиться заранее.

Договор купли – продажи: особенности

Договор купли-продажи – это возмездная двусторонняя сделка, по которой продавец обязуется передать в собственность покупателя определённый объект недвижимости, а покупатель должен принять его и заплатить оговорённую заранее сумму.

Договор купли–продажи всегда составляется в письменной форме и требует прохождения процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

Ранее было по заключению договоров и сопровождению сделок

Ипотека с господдержкой в 2018 году: условия программы
Оферта
Их нужно знать в лицо / Информация о бенефициарах
ВЗГЛЯД ЮРИСТА: Договор ренты

Полноправным хозяином покупатель становится примерно через 21 день после принятия документов регистрирующим органом. Покупателем и продавцом могут быть любые физические и юридические лица, в т.ч. находящиеся в кровном родстве.

Достоинства

Среди достоинств можно выделить:

  • достаточно быстрый и прозрачный процесс,
  • наличие контроля со стороны государства (при регистрации проверяется как правомочие продавца, так и отсутствие обременений);
  • возможность получить налоговый вычет за приобретение недвижимости и компенсировать потери покупателю.

Недостатки

  1. При заключении договора купли–продажи между родственниками, на вычет можно не рассчитывать, поскольку стороны будут признаны взаимозависимыми лицами. И это явный недостаток. Если обратиться к налоговому законодательству РФ, то под взаимозависимыми лицами понимаются:
    • граждане, состоящие в браке,
    • родственники,
    • усыновители и усыновленные,
    • опекуны и опекаемые,
    • лица, подчиненные друг другу по роду службы, ведущие совместный бизнес или каким-либо образом участвующие в нем.

    При этом закон допускает признание взаимозависимыми и по иным основаниям по решению суда.

  2. Кроме того, негативным последствием для продавца является обязанность уплаты 13% от стоимости недвижимости по рыночным ценам. Важно, что если продавец укажет сумму меньше миллиона (а именно с разницы выше этой суммы уплачивается налог), то налоговые органы имеют право рассчитать примерную стоимость квартиры самостоятельно и выставить продавцу претензии.

Процедура оформления сделки

  1. Ключевым моментом является заключение договора купли–продажи и его подписание сторонами.
  2. Затем его необходимо приложить к документам, которые подаются на регистрацию. В их число входят:
    • свидетельство о праве собственности на квартиру или иной документ, удостоверяющий полномочия покупателя;
    • справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
    • паспорта сторон;
    • квитанции об уплате государственной пошлины;
    • заявление о регистрации передачи собственности.

    В зависимости от ситуации список может быть расширен.

  3. Федеральная Регистрационная Служба на протяжении 20 дней проверяет все предоставленные сторонами сведения, и на 21 день собственником недвижимости становится покупатель.
  4. При заключении договора купли–продажи не менее важно продумать процедуру расчёта (например, предоставление аванса и окончательный расчет в момент совершения сделки (получения Свидетельства), либо использование банковской ячейки. В итоге на руках у продавца остаётся зарегистрированный договор и денежные средства, у покупателя Свидетельство о праве собственности и ключи от квартиры (дома).

Договор дарения: особенности

Договор дарения становится выгодным вариантом, когда между родственниками встает вопрос о передаче недвижимости. Это безвозмездная сделка, поскольку выгоду имеет только одна сторона — одаряемый человек, которому недвижимость передается. Договор дарения составляется в письменной форме и требует регистрации в соответствующем органе. По желанию его можно заверить нотариально. Необходимо отметить, что полученная в дар недвижимость считается доходом, с которого платится 13% налог в пользу государства теми гражданами, которые не являются родственниками дарителя.

Достоинства

Одаряемое лицо становится полноправным собственником с момента прохождения процедуры госрегистрации договора. Это означает, что он может распоряжаться ей по своему усмотрению. Претендовать на полученную в дар недвижимость родственники одаряемого гражданина не имеют права. И даже при разводе, второй супруг, на основании положений ст. 36 СК РФ, не сможет претендовать на предмет дарения, за исключением случаев, когда в период брака за счет обоих супругов были произведены неотделимые улучшения, увеличивающие стоимость недвижимости.

Недостатки

  1. Возникает обязанность заплатить налоги в определённых ситуациях.
  2. Договор дарения может быть отягощен некоторыми условиями, при соблюдении которых одариваемый вступает в права собственности. Например, это может быть рождение ребенка или заключение брака, получение образования или трудоустройство и т.д. При помощи подобных условий
    даритель оговаривает для себя некоторое время для пользования своей недвижимостью, сохраняет ее от продажи.
  3. Процедуру дарения даритель может отменить через суд при определённых обстоятельствах, а именно если одариваемый применил в отношении его насилие, имели место угрозы убийством дарителя или членов его семьи. Отмена дарения может произойти и при небрежном обращении с предметом договора.

Процедура оформления сделки

Договор дарения недвижимости вступает в действие в момент государственной регистрации. Для прохождения данной процедуры необходимо помимо договора дарения предоставить в территориальный орган Росреестра:

  1. соответствующее заявление, подписанное дарителем;
  2. оригинал платежного документа, подтверждающего оплату регистрации сделки;
  3. подлинники и копии документов, удостоверяющих личности дарителя и одариваемого;
  4. доверенность (нотариальная), если даритель действует через представителя;
  5. свидетельство о праве собственности на предмет договора дарения;
  6. договор дарения предоставляется в 3-х экземплярах.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу по заключению договоров и сопровождению сделок юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Это общий список документов, который в тех или иных ситуациях может быть расширен.
Например, если одной из сторон сделки выступает организация, то дополнительно потребуются:

  1. оригиналы и копии учредительной документации;
  2. свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции.

Выводы:

  1. Решая, что выгоднее именно для вас — дарение или купля–продажа, необходимо внимательно изучить как все тонкости конкретной ситуации, так и особенности каждой из этих двух сделок. При этом стоит учитывать как отношения между сторонами, так и имущественное положение сторон (смогут ли граждане заплатить налоги?).
  2. Договор купли-продажи оптимален при отсутствии родства или плохих отношениях между родственниками. Дарение же подойдет для членов одной семьи.
  3. Одаряемому, который не является родственником дарителя, придется заплатить налог 13%, расчёт которого произведут сотрудники налогового органа, исходя из рыночной стоимости предмета дарения.
  4. В отношении купли–продажи, 13% налог также действует. Однако вместе с ним имеется возможность получения вычета для работающих лиц, которые не являются взаимозависимыми лицами с продавцом.
  5. Процедура регистрации и уплаты пошлины за это действие одинакова в обоих видах сделок.
245
Читайте еще по заключению договоров и сопровождению сделок
Оферта
Что это такое и как правильно составить
Добавить заказ

Возникли трудности по заключению договоров и сопровождению сделок?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы по заключению договоров и сопровождению сделок

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом