Юридический журнал

от ЮрПроводника

Скидываем лямку / Как продать ипотечную квартиру

185

06 сентября 2016 года

Одной из отличительных черт ипотечного кредитования является то, что ипотека неразрывно связывает заемщика и приобретенную квартиру на долгие годы, так как период выплаты составляет в среднем 10 – 15 лет, а квартира все это время находится в залоге у банка. Часто люди сталкиваются с ситуацией, когда необходимо продать обремененную ипотекой квартиру, но сделать на практике это оказывается очень не просто.

Понятие ипотеки

Ипотека представляет собой одну из разновидностей залога, а именно залог недвижимого имущества без передачи заложенного имущество залогодержателю, она обеспечивает денежное требование залогодержателя (кредитора) к залогодателю (должнику).

В Российском праве вопрос ипотеки регулируется нормами Гражданского кодекса РФ и отдельным ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Для ипотеки характерно то, что ее объектом может быть только недвижимое имущество, зачастую такие отношения возникают при покупке жилья, так как без кредитования позволить себе такое приобретение может не каждый.

Ранее было в сфере недвижимости

Ипотека с господдержкой в 2018 году: условия программы
Основания приобретения собственности. Какие?
Как продать ипотечную недвижимость
Как получить налоговый вычет за покупку квартиры

Ипотечные обязательства могут возникать по двум основаниям — в силу закона и в силу договора.

В силу договора ипотека сопутствует долговым обязательствам, возникшим между должником и кредитором, заложенное по договору имущество является гарантом исполнения должником своих финансовых обязательств.

В силу закона ипотечные обязательства возникают при приобретении недвижимости с привлечением заемных средств. Если покупатель по договору купли продажи квартиры для выплаты покупателю использует полученный в банке кредит, то на этом основании, в силу ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотечные обязательства возникают с момента государственной регистрации договора купли-продажи, а банк становится держателем залога, то есть той самой приобретенной квартиры.

Основная задача ипотеки — гарантировать получение кредитором своих денежных средств, это очень действенная мера воздействия на должника, так как заложенная квартира может стать источником погашения задолженности.

Продажа квартиры самостоятельно

Продажа ипотечной квартиры может быть осуществлена несколькими способами. Один из которых — это продажа ее самостоятельно, без непосредственного участия банка — залогодержателя.

Шаг 1. Получение согласия банка

При этом способе залогодатель должен вначале получить согласие залогодержателя. Заручиться согласием банка следует после того как покупатель уже найден, так как скорее всего банк даст свое согласие только после полной проверки кредитной истории и платежеспособности покупателя.

После того как банк дал согласие им же рассчитывается задолженность по кредиту, которая осталась не выплаченной, размер этой задолженности является минимальной стоимостью продажи ипотечной квартиры.

Шаг 2. Подписание предварительного договора купли–продажи

Следующим шагом после согласования всех вопросов с банком является подписание между продавцом и покупателем предварительного договора купли—продажи. Данный договор необходим всем заинтересованным в сделке лицам. Для продавца — это гарантия того что квартира будет продана, так как планируя подобную сделку люди рассчитывают на денежные средства, которые они получат. Покупатель после подписания такого договора может быть уверен, что продавец не передумает продавать квартиру и ему не придется рассматривать другие варианты приобретения жилья.

Шаг 3. Выплата задолженности перед банком

После подписания договора покупатель должен выплатить залогодержателю сумму, равную задолженности продавца перед банком. Расчет с банком может быть осуществлен либо путем перевода денег на счет, либо с использованием депозитарной банковской ячейки, этот момент обговаривается отдельно, и существенной разницы между способами оплаты нет.

Возможны случаи, когда продавец продает квартиру по стоимости большей, чем размер его задолженности, оставшаяся сумма будет передана ему в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Шаг 4. Снятие обременений с квартиры банком

После того как продавец выплатил банку денежные средства, банк снимает обременение с квартиры, так как задолженность погашена в дальнейшем нет оснований для продолжения залоговых обязательств. Продавцу выдается справка об отсутствии задолженности перед банком.

Шаг 5. Подписание сторонами договора купли–продажи

Последним этапом продажи ипотечной квартиры является подписание между сторонами договора купли–продажи квартиры и его государственная регистрация. После процедуры государственной регистрации покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру уже без каких-либо обременений.

Продажа ипотечной квартиры с участием банка

Данный способ продажи ипотечной квартиры мало чем отличается от первого. Разница состоит в том, что в первом случае банк только давал свое согласие и в дальнейшем получал денежные средства, то в этом случае он полностью контролирует каждый этап сделки.

При расчете с кредитором в этом случае, как правило, используется банковская ячейка, причем именно этого банка, который выдал ипотечный кредит. После того, как деньги получены, банк сам занимается оформлением необходимых документов в регистрирующих органах.

Такой способ продажи квартиры более удобен для банка по сравнению с первым, так как у него есть возможность проконтролировать каждый шаг продавца и покупателя и избежать ненужных задержек процедуры заключения сделки.

Продажа квартиры путем покупки кредита

Продажа ипотечной квартиры таким способом — это третий вариант смены собственника заложенного недвижимого имущества. С юридической точки зрения в этом случае происходит не прямая купля–продажа квартиры, а переоформление кредитного договора путем замены заемщика.

Шаг 1. Получение согласия банка

Первым и самым сложным этапом данной сделки является получение согласия банка — залогодержателя. Если при полном погашении задолженности новым покупателем банк может ограничиться формальной проверкой, то в данном случае будет проведена полная проверка материального положения и кредитной истории нового заемщика. Банк даст свое согласие только в том случае, если будет уверен, что платежеспособность нового заемщика не уступает платежеспособности старого.

Шаг 2. Подписание соглашения между сторонами

Следующим этапом является подписание соглашения между продавцом, покупателем и представителем банка, в результате которого все права и обязанности залогодателя и должника возлагаются на покупателя. В этом случае обременение с квартиры будет снято только после полного погашения задолженности перед банком.

При данном способе продажа ипотечной квартиры не может рассматриваться как способ получения продавцом какой-либо прибыли, в этом случае происходит только смена заемщика и освобождение продавца от кредитных обязательств.

Для покупателя данный способ удобен тем, что нет необходимости вносить сразу всю сумму. Выплаты будут производиться ежемесячно в рамках кредитного договора.

Продажа квартиры без уведомления банка

Часто возникают вопросы, возможна ли продажа ипотечной квартиры без уведомления банка. С точки зрения законодательства о залоге и в частности об ипотеке такая сделка не может быть осуществлена. В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, без которой он не имеет юридической силы. Законодательство не допускает совершение сделок с заложенным имуществом без согласия залогодержателя.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Иногда продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым после погашения задолженности перед банком и снятия обременения с квартиры продавец обязуется продать ее покупателю. Возможна даже ситуация когда покупатель начинает погашать задолженность продавца и даже пользоваться квартирой, но окончательная смена собственника возможна только после снятия обременения или получения согласия банка.

Выводы:

  1. Продажа ипотечной квартиры очень не простая процедура, так как в данной сделке участвует не только продавец и покупатель, но и банк, как держатель залога.
  2. Продажа может осуществляться самостоятельно, с участием банка, путем покупки кредита.
  3. Обычно к такой сделке прибегают только в том случае, если необходимо в кратчайшие сроки освободиться от кредитных обязательств, например ухудшение материального положения, расторжения брака и необходимость раздела имущества, вынужденный переезд.
185
Читайте еще в сфере недвижимости
Основания приобретения собственности. Какие?
В статье отраженые основные моменты, касающиеся права собственности на недвижимость и способы приобретения права собственности
Как продать ипотечную недвижимость
Продаем квартиру с обременением
Добавить заказ

Возникли трудности в сфере недвижимости?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы в сфере недвижимости

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом