Юридический журнал

от ЮрПроводника

Как перевести жилое помещение в нежилое

293

06 сентября 2016 года

Все объекты недвижимости можно разделить на помещения жилого и нежилого фонда, к ним применяются разные требования по строительству, эксплуатации и использованию. В настоящее время достаточно актуален вопрос перевода помещений из одной категории в другую, особенно перестроение жилого помещения (квартиры) в различные объекты коммерческой недвижимости, которые в дальнейшем используются в качестве офисов, магазинов, небольших мастерских. Данная процедура сложна по большей части не необходимостью перепланировки помещений, а необходимостью согласования этих изменений.

Понятие жилого и нежилого помещения

Понятие жилого помещения закреплено в ст. 15 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с данной нормой, жилым является изолированное, пригодное для проживания людей помещение, оно должно отвечать санитарным, противопожарным и техническим требованиям, которые установлены государством. Жилищный кодекс дает исчерпывающий перечень таких помещений. К ним относятся квартира, комната и жилой дом. Таким образом, все остальные объекты недвижимости отнесены к нежилому фонду.

Жилые помещения имеют только одно назначение — это проживание людей, расположение в них каких либо производственных объектов прямо запрещено законом.

Ранее было в сфере недвижимости

Ипотека с господдержкой в 2018 году: условия программы
Основания приобретения собственности. Какие?
Как продать ипотечную недвижимость
Как получить налоговый вычет за покупку квартиры

В отличие от жилого, понятие нежилого помещения четко в законодательстве не сформулировано, но исходя из правоприменительной практики можно сделать вывод, что к ним относятся помещения и части помещений, не предназначенные для проживания людей, в виду того что они могут не соответствовать установленным нормам, предназначенные для удовлетворения каких либо бытовых потребностей (например хранения или складирования имущества), а так же ведения коммерческой деятельности (помещения офисов, магазинов, мастерских). Иными словами к нежилым помещениям относятся любые объекты недвижимости, не предназначенные для постоянного проживания людей.

Какие помещения можно перевести в нежилой фонд

В ст. 22 ЖК РФ законодатель закрепляет требования к помещениям, которые могут быть переведены в нежилой фонд. В соответствии с данной нормой, перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен, если речь идет о квартире, которая находится на первом этаже, либо над другим нежилым помещением. Невозможно согласовать перевод помещения из одной категории в другую, если под ним находятся жилые объекты недвижимости. Такое *помещение должно иметь отдельный вход или возможность оборудовать такой вход. То есть, оборудование нежилого объекта с доступом в него через подъезд жилого дома неправомерен.

Таким образом, для перевода жилого помещения в нежилой фонд обычно используют объекты недвижимости, расположенные на первом этаже дома. В каждом городе можно встретить объекты коммерческой недвижимости, расположенные в жилых домах, оборудованные отдельных входом путем перестройки оконных проемов или балконов, этот вход — не желание собственника оградиться от соседей, а исполнение прямого требования законодательства.

Процедура перевода жилого помещения в нежилой фонд

Шаг 1: Необходимый пакет документов.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд в первую очередь связан с подготовкой необходимого пакета документов. Перечень документов и порядок действий закреплен в ст. 23 ЖК РФ. Для осуществления перевода собственник (или его представитель) должны предоставить в органы муниципальной власти следующие документы:

  1. заявление;
  2. правоустанавливающие документы на помещение, то есть свидетельство о праве собственности на объект недвижимости. Чтобы не передавать оригинал документов лучше подготовить нотариально заверенную копию, при рассмотрении заявления она будет иметь силу оригинала.
  3. технический паспорт жилого помещения, получить его можно в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  4. поэтажный план дома — план необходим для того, что бы доказать, что под данным помещением нет других жилых объектов, и перевод жилого помещения в нежилой фонд не будет противоречить законодательству РФ.
  5. проект переустройства или перепланировки — этот проект необходим только в том случае, если перевод жилого помещения в нежилой фонд требует такой перепланировки, например, если есть необходимость строительства отдельного входа или сноса/переноса/установки стен и перегородок внутри помещения.

Этот список документов является одинаковым для всех помещений и требование предоставить какую-либо еще документацию является неправомерным.

В том случае, если переводу жилого помещения в нежилой фонд сопутствует присоединение к нему части общего имущества многоквартирного дома, например технических помещений, то необходимо получить согласие всех собственников жилых помещений этого дома. Получить такое согласие можно путем проведения голосования на собрании собственников.

Шаг 2: Подача документов.

После того как все документы собраны, они подаются в орган местного самоуправления, который в течение 5 дней должен рассмотреть заявление и принять соответствующее решение.

После рассмотрения, в течение трех рабочих дней заявителю должны выдать решение либо о согласовании перевода жилого помещения в нежилой фонд, либо об отказе.

Отказ в данном случае должен быть мотивирован с отсылкой к законодательству РФ. Если перевод жилого помещения в нежилой фонд невозможен без соответствующей перепланировки, то заявителю выдается предписание о ее проведении, по результатам которой приемочная комиссия примет окончательное решение.

Ограничения в переводе жилого помещения в нежилой фонд

Ст. 24 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при которых перевод жилого помещения в нежилой фонд не может быть согласован:

  1. предоставление не полного пакета документов или ненадлежащим образом оформленных документов;
  2. предоставление документов в ненадлежащий орган — документы должны быть поданы только в тот орган власти, который уполномочен принимать такие решения, другие органы, не обладая необходимой компетенцией и полномочиями не могут рассмотреть поданное заявление;
  3. помещение не отвечает требованиям ст. 22 ЖК РФ, то есть либо находится над жилым помещением, либо отсутствует возможность оборудования отдельного входа;
  4. несоответствие законодательству проектной документации — в том случае если подготовленный проект перепланировки не соответствует требованиям закона или подготовлен лицом, не имеющим для этого необходимого разрешения заявитель получит отказ в переводе жилого помещения в нежилой фонд.

Отказ, выданный заявителю должен быть мотивирован, в нем должны содержаться указания на допущенные нарушения.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд в судебном порядке

Если заявитель считает отказ неправомерным, он имеет право обжаловать его в судебном порядке в соответствии с гражданско-процессуальным законодательством. В том случае, если ему удастся доказать неправомерность отказа, предоставив суду все необходимые для перевода жилого помещения в нежилой фонд документы, суд отменит решение об отказе. После вступления решения суда в законную силу перевод в нежилой фонд будет считаться согласованным.

Кроме отказа органов власти в судебном порядке может быть обжалован отказ собственников других помещений согласовать такой перевод, в этом случае заявителю придется доказывать, что его действия никак не нарушат права и законные интересы остальных собственников жилых помещений.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Перевод жилого помещения в нежилой фонд очень сложная процедура. Зачастую связанная не только с подготовкой документов, но и с необходимостью перестройки помещения.

Выводы:

  1. Жилым является изолированное, пригодное для проживания людей помещение, оно должно отвечать санитарным, противопожарным и техническим требованиям, которые установлены государством.
  2. Список помещений которые можно перевести в нежилой фонд закреплен в ст. 22 ЖК РФ.
  3. Перечень документов и порядок действий по переводу помещений содержится в ст. 23 ЖК РФ.
  4. Причины отказа в переводе жилого помещения в нежилое указаны в ст. 24 ЖК РФ.
  5. Если заявитель считает отказ неправомерным, то он может обжаловать его в судебном порядке.
293
Читайте еще в сфере недвижимости
Основания приобретения собственности. Какие?
В статье отраженые основные моменты, касающиеся права собственности на недвижимость и способы приобретения права собственности
Как продать ипотечную недвижимость
Продаем квартиру с обременением
Добавить заказ

Возникли трудности в сфере недвижимости?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы в сфере недвижимости

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом