Юридический журнал

от ЮрПроводника

Как взыскать неустойку с застройщика участнику долевого строительства

Понятная пошаговая инструкция

206

06 сентября 2016 года

В годы экономической нестабильности участились случаи, когда дольщики, заключившие договор долевого участия в строительстве, получают долгожданную недвижимость с большой просрочкой или вообще не получают ключей от новой квартиры. Как поступить дольщику при нарушении застройщиком сроков сдачи объекта недвижимости?

Им необходимо взыскать установленную законом неустойку, предъявив соответствующее требование. Однако, необходимо подчеркнуть, что далеко не каждый застройщик готов выплатить подобную компенсацию, размер которой напрямую зависит от сроков просрочки и может доходить до 30% от внесенной дольщиком суммы.

Основания взыскания неустойки

Основания взыскания неустойки прямо прописаны в заключенном договоре и законодательных актах, например, в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Ранее было для представительства по судебным делам

Правила исчисления сроков исковой давности
Когда неуплата налогов грозит тюрьмой?
Ограничения на выезд за границу
КАКОЕ ИМУЩЕСТВО ГРАЖДАНИНА НЕ ПРОДАДУТ ЗА ДОЛГИ В БАНКРОТСТВЕ

Дольщик может требовать компенсации убытков в т.ч. выплаты неустойки, если имеет место неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика.

Ответственность застройщика по Федеральному закону от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" предусмотрена за следующие действия:

  1. за привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, не обладая на это правом;
  2. за нарушение сроков передачи объекта капитального строительства;
  3. за предоставление дольщику объекта, несоответствующего условиям договора;
  4. в случае одностороннего отказа дольщика от исполнения договора по причинам, зависящим от застройщика;
  5. в иных случаях, установленных в договоре долевого участия.

Добровольный порядок взыскания неустойки

Добровольный порядок взыскания неустойки представляет собой исключение, нежели закономерность. Для этого застройщик на основании требования дольщика должен произвести расчет и выплату неустойки. При этом дольщик должен подписать документ о получении суммы неустойки в полном объеме. Однако добровольная выплата неустойки явление редкое.

Судебный порядок взыскания неустойки

Наиболее эффективным и популярным способом взыскания неустойки является обращение в суд с иском. Помимо составления иска и соблюдения обязательного претензионного порядка обращения к застройщику, необходимо нормативное и доказательственное обоснование.

В претензионном письме или в претензии следует указать на грубое нарушение условий договора в части сроков сдачи объекта долевого строительства, а также рассчитать сумму (размер) неустойки и потребовать её выплаты. Письмо необходимо подать за некоторое время до предполагаемого обращения в суд, чтобы предоставить застройщику срок для добровольной выплаты неустойки.

В качестве основных документов потребуются как сам договор долевого участия, так и копии всех платежных документов, подтверждающих оплату полной суммы по договору.

Что необходимо отобразить в иске

При составлении искового заявления необходимо учитывать следующие нюансы:

  1. Если объект – квартира (долевого строительства) приобретается гражданином (дольщиком) для личных нужд, а не для коммерческого использования, то к отношениям сторон можно применять положения ФЗ "О защите прав потребителей";
  2. Если расчетная сумма неустойки менее 1 миллиона рублей, то государственная пошлина за рассмотрение иска не уплачивается;
  3. Иск подается по месту жительства/нахождения ответчика, это общее правило, а также по месту своей постоянной или временной регистрации в качестве исключения. Таким образом, закон предоставляет заявителю возможность выбрать максимально удобный судебный орган (данное правило закреплено в положениях п. 2 ст. 17 ФЗ "О защите прав потребителей");
  4. Наряду с неустойкой дольщик может взыскать штраф в размере 50% от суммы взысканной судом с застройщика (в качестве неустойки) на основании положений п. 6 ст. 13 указанного нормативного акта. Штраф взыскивается при отказе застройщика компенсировать неустойку в добровольном порядке, например, при предъявлении претензии (соблюдение претензионного досудебного порядка);
  5. Дольщик имеет право и на взыскание морального вреда вместе с неустойкой и штрафными санкциями. Однако его размер не может превышать 10 000 рублей.

Таким образом, обоснованное и грамотно составленное исковое заявление в суд будет содержать, как необходимые процессуальные реквизиты и ссылки на нормативные акты, так и набор следующих требований:

  1. выплатить неустойку;
  2. компенсировать моральный вред;
  3. выплатить штраф 50% от присужденной суммы неустойки.

При этом если с нарушением сроков сдачи объекта недвижимости были связаны иные убытки, например, дольщику пришлось снимать квартиру или он попал на штрафные санкции, своевременно не освободив свою проданную старую квартиру перед переездом в новую, то подобные расходы можно также взыскать с застройщика через суд, отобразив их в иске.

Все расходы должны быть подтверждены документально.

Как рассчитать размер неустойки

Правила расчёта размера (суммы) неустойки закреплены в положениях п. 2 ст. 6 ФЗ № 214.

Можно использовать следующую формулу: 
Размер неустойки = Сумма договора долевого участия в рублях * 8.25%/300 * 2 * Количество дней просрочки.

Что может предпринять застройщик и чем это грозит

Может ли застройщик принять ответные меры на ваше заявление о выплате неустойки? Безусловно.

1. Застройщик может прибегнуть к составлению одностороннего передаточного акта.

Многие нерадивые застройщики в период между получением разрешения на ввод объекта (МКД) в эксплуатацию и до момента сдачи объекта долевого строительства направляют в адрес участника уведомление о завершении строительства и необходимости подписания передаточного акта в офисе компании — застройщика.

Затем посетив офис, дольщик узнает о допущенной ошибке, объект еще не сдан и подписывать акт рано. Не подписав никаких документов, дольщик уходит, а застройщик, выждет положенные по закону два месяца (после получения уведомления о необходимости принять объект и подписать акт) направляет в адрес дольщику уже подписанный документ – односторонний передаточный акт.

Естественно дольщик обратится в суд, где ему и предъявят уведомление. Но не расскажут о маленькой хитрости застройщика. И суд нередко встает на сторону застройщика, а не дольщика. Соответственно при расчете неустойки количество дней будет браться исходя из даты, указанной в одностороннем передаточном акте.

Защититься от подобных уловок можно, используя средства фиксации: аудио и видео запись. Можно в дополнении к ним составить письменное заявление на подписание передаточного акта, с отметкой о принятии. Если заявление не принимают или не ставят отметку, экземпляр можно послать почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату и описью вложений внутри.

Можно найти других дольщиков и вместе с ними составить общий акт о том, что, квартиры к передаче не готовы, несмотря на полученные ранее уведомления от застройщика.

2. Применение положений ст. 333 ГК РФ, в соответствии с которыми застройщик может уменьшить неустойку на основании решения суда.

В случае суда, застройщики всегда используют данную норму. А арбитры не редко встают на их сторону. В итоге сумма неустойки снижается в десять раз. Единственным способом противодействия со стороны дольщика является обжалование решения в вышестоящей инстанции вплоть до Верховного Суда РФ.

В помощь дольщикам обновленная практика ВС РФ по аналогичной категории дел, за 2015 год, которая была поддержана и со стороны Конституционного суда. В соответствии с ней, «применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей (к таковым относятся дольщики, желающие получить компенсацию) возможно только в случаях и по заявлению ответчика, когда указаны причины, по которым суд, вынесший решение, полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым».

Получается, что сам застройщик должен доказать исключительность вашего случая, а также то, что размер неустойки заявленный дольщиком превышает последствия нарушенного обязательства.

Способы воздействия на застройщика

Помимо судебного разбирательства и направления претензии, эффективным способом воздействия на застройщика является расторжение договора. В общем, порядок расторжения урегулирован положениями статьи 9 ФЗ № 214-ФЗ, а так же частью 3 статьи 7, частью 3 статьи 15.1

Основания могут быть следующие:

  • неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства на два месяца больше срока, установленного договором для передачи такого объекта;
  • застройщик не смог или не захотел исполнить своей обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок или по соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению соответствующих затрат участника долевого строительства на устранение недостатков при наличии отступлений от положений ДДУ (обязательных градостроительных или технических требований);
  • есть существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • участник долевого строительства не был заблаговременно уведомлен о прекращении текущего поручительства и заключении нового договора поручительства;
  • законодательством или положениями договора установлены соответствующие основания.

Кроме того, на основании судебного акта договор, может быть, расторгнут по требованию участника долевого строительства в случае:

  • прекращения или приостановления строительства МКД или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что он не будет передан дольщику в срок, предусмотренный договором;
  • существенного изменения проектной документации (в т.ч. изменение размера строительства) строящегося МКД или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства;
  • в иных случаях, установленных законом или договором долевого строительства.

Самым распространенным для одностороннего расторжения является первое основание. Его легче доказать и обосновать. При этом алгоритм действия аналогичен ситуации с взысканием неустойки. Сначала направляется претензия (с требованием расторгнуть договор и компенсировать неустойку), затем обращение в суд.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу для представительства по судебным делам юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

При этом ключевым отличием взыскания неустойки вместе с расторжением договора является количество дней, которые берутся для расчета суммы неустойки. В данном варианте неустойка взыскивается с момента, когда были внесены деньги на счет застройщика до момента их возвращения дольщику. Формула для расчета идентична, как и порядок обращения в суд.

Выводы:

  1. Ситуации, когда застройщик не спешит сдать объект недвижимости дольщику и выплатить компенсацию, довольно распространены. Их увеличение обусловлено нестабильной экономической ситуацией в нашей стране, а также низкой правовой грамотностью населения.
  2. Единственным способом компенсировать понесенные убытки является неустойка, которая взыскивается в соответствии с определённой формулой.
  3. Взыскание неустойки возможно как в добровольном порядке, так и через суд.
  4. В последнем варианте вместе с ней дольщик может потребовать компенсации морального вреда и выплаты штрафа в размере 50% от присужденной суммы неустойки.
  5. Застройщик, не желая нести подобные убытки, может пойти на различного рода хитрости, которые можно своевременно пресечь.
  6. В качестве экстренного способа воздействия на застройщика выступает расторжение договора в одностороннем порядке, когда дольщик может вернуть свои средства, вложенные в строительство и получить неустойку за весь срок с момента внесения денежных средств на счет застройщика и до получения их назад.
206
Читайте еще для представительства по судебным делам
Правила исчисления сроков исковой давности
Рассчитываем сроки правильно
Ограничения на выезд за границу
Что делать, если вы попали в такую ситуацию?
Суд нарушает сроки. Что делать?
Под процессуальными сроками понимают определенные промежутки времени, установленные законодательством, в течение которых судом или другими участниками
Добавить заказ

Возникли трудности для представительства по судебным делам?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы для представительства по судебным делам

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом