Юридический журнал

от ЮрПроводника

Взгляд юриста: договор ипотечного кредитования

381

06 октября 2016 года

Одним из распространенных способов приобретения жилья стала покупка с использованием заемных денежных средств. В этом случае покупатель заключает с банком кредитный договор, а полученные денежные средства перечисляются продавцу в счет договора купли-продажи квартиры. Как правило, с банком заключается договор ипотеки, и приобретенная квартира обременяется залогом и является гарантом исполнения заемщиком своих обязательств. Такой способ приобретения квартиры получил широкое распространение в виду высокой стоимости недвижимости и отсутствия у людей возможности совершить покупку без оформления кредита.

Для анализа возьмем кредитный договор, который предлагает своим клиентам ВТБ 24 в рамках ипотечного кредитования. Нашей целью является выявление как положительных так и отрицательных его положений, которые могут каким-либо образом отразиться на заемщике.

Часть 1. Индивидуальные условия кредитного договора.

  • В этой части договора внимание следует обратить на пункты, которые банк включает в договор исходя из личности клиента. В п. 2.4., 2.5. договора банк просит клиента указать реквизиты его счета и номер банковской карты, на наш взгляд эти сведения являются для банка лишними.
  • Ранее было по сделкам с недвижимостью

    Ипотека с господдержкой в 2018 году: условия программы
    Основания приобретения собственности. Какие?
    Как продать ипотечную недвижимость
    Как получить налоговый вычет за покупку квартиры

  • Далее следует обратить внимание на п. 3.5. договора, а именно на тип процентной ставки, предложенной банком. В том случае если банк предлагает переменную ставку, то он оставляет за собой право ее пересмотра как в сторону уменьшения так и в сторону увеличения. Увеличение процентной ставки напрямую скажется на окончательной сумме выплаты.
  • В п. 3.10. банк указывает размер комиссии за выдачу денежных средств, то есть это дополнительная сумма, которую клиент заплатит при оформлении кредита. Данный пункт, если он не будет исключен из договора нарушает гражданское законодательство, законом «О защите прав потребителей» и Пленумами ВС РФ не предусмотрено взимание подобных комиссий. В том случае, если комиссия уже выплачена, а кредит получен, то в судебном порядке можно вернуть эти денежные средства.
  • В соответствии с законодательством, ипотека является не просто кредитом, а залогом недвижимого имущества, то приобретенная квартира обременяется залогом в силу закона. Но кроме этого банк так же в п. 5.2. требует предоставление поручителя, то есть человека, на которого будет возложена вся ответственность в случае нарушения заемщиком своих обязанностей по выплате кредита. На наш взгляд в поручительстве нет необходимости, так как сама квартира является гарантом исполнения обязательств заемщика. Таким образом, если среди круга общения заемщика нет человека с хорошим доходом и хорошей кредитной историей, то получить от банка ипотечный кредит будет проблематично.
  • Следующий вопрос, на который стоит обратить внимание – это вопрос страхования рисков, прописанный в параграфе 6 договора. Так как квартира находится в залоге, то у банка есть прямой интерес, что бы она была застрахована от всевозможных повреждений, но все расходы по страхованию банк возлагает на заемщика. Кроме этого данный параграф договора предусматривает обязательное страхование жизни, здоровья, трудоспособности самого заемщика и его поручителя. На наш взгляд обязывать кого-либо страховать себя или других неправомерно, но отказавшись от таких условий, банк не одобрит кредит. Таким образом, банк вынуждает заемщика тратить лишние денежные средства на услуги страхования.
  • Стоит отметить, что ипотечный кредит является целевым, то есть направленным на приобретение жилья кредитом. Но параграфы 4 и 9 части 1 договора привязывают кредит к конкретному объекту недвижимости, прописанному в договоре. В том случае, сделка по каким-либо причинам срывается или не проходит государственную регистрацию, то заемщик должен немедленно уведомить об этом банк и вернуть полученные денежные средства. Использовать их для покупки другой недвижимости он не может в соответствии с параграфом 9. В этом случае для новой покупки заемщик вынужден по новой обращаться в банк для согласования нового ипотечного кредита.

Часть 2. Общие условия кредитного договора.

  • В соответствии с п. 5.3. в случае отсутствия платежа в установленный срок, банк имеет право обратить взыскание на денежные средства, находящиеся на других счетах заемщика. Стоит отметить, что при списании средств, банк не будет смотреть на целевое назначение этих денег, на счетах могут быть алиментные выплаты на детей, социальные выплаты, то есть денежные средства, на которые даже Федеральная служба судебных приставов не может обратить взыскание. Таким образом, для обеспечения сохранности данных средств, заемщикам лучше не размещать их на счетах банка-кредитора.
  • Бывают случаи, когда заемщик допускает просрочку исполнения своих обязательств, в этом случае банк начинает начислять штрафные санкции. Стоит обратить внимание на то, что при дальнейших выплатах в первую очередь будут погашаться штрафные санкции и проценты за просроченную выплату. Таким образом, заемщик должен понимать, что ему необходимо погасить всю сумму штрафных санкций и только тогда он снова войдет в график платежей, иначе при частичных выплатах. Все деньги могут уходить на погашение штрафов, а основной долг останется нетронутым.
  • Стоит отметить такой положительный момент, что банк дает своим заемщикам возможность погасить кредит полностью или частично досрочно, при этом, так как заемщик пользуется кредитом меньшее количество времени, то и сумма процентов, которую он должен будет выплатить банку уменьшается. При досрочном погашении заемщик может просить у банка либо пересчета срока уплаты кредита, либо размера ежемесячных выплат.
  • Во время действия кредитного договора банк требует, что бы заемщик извещал его обо всех изменениях, связанных с квартирой и личностью заемщика. На наш взгляд в некоторых пунктах договора банк требует информацию, которая не имеет прямого отношения к погашению кредита и состоянию квартиры. В соответствии с п. 7.1.14. договора заемщик должен уведомить банк о вселении и/или регистрации в Предмете ипотеки новых постоянных и/или временных жильцов, заключении, изменении или расторжении брачного договора, а также о признании его в соответствии с Законодательством недействительным. Данные факты на наш взгляд не имеют отношения к исполнению заемщиком своих обязанностей по кредиту. Кроме того банк требует от заемщика извещения, если тот отсутствует в регионе выдачи кредита более месяца, на наш взгляд банк в данном случае излишне перестраховывается.

На эти моменты следует обращать внимание при заключении кредитного договора, в остальной части договор содержит стандартные положение, права и обязанности заемщика и кредитора, залогодателя и залогодержателя без каких либо привилегий той или другой стороне.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу по сделкам с недвижимостью юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

В том что банк требует большое количество данных от заемщика и оставляет право за собой следить за использованием и содержанием предмета ипотеки обусловлено не тем, что он хочет как то ущемить права заемщика, а тем, что просто контролирует использование имущества, которое гарантирует получение им выданных по кредиту средств.

381
Читайте еще по сделкам с недвижимостью
Основания приобретения собственности. Какие?
В статье отраженые основные моменты, касающиеся права собственности на недвижимость и способы приобретения права собственности
Как продать ипотечную недвижимость
Продаем квартиру с обременением
Добавить заказ

Возникли трудности по сделкам с недвижимостью?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы по сделкам с недвижимостью

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом