Юридический журнал

от ЮрПроводника

Взгляд юриста: Договор участия в долевом строительстве

251

28 октября 2016 года

Приобретение квартиры на стадии строительства жилого дома является одним из распространенных способов улучшить свои жилищные условия. Выбор в пользу заключения договора долевого строительства обусловлен тем, что стоимость такого жилья существенно ниже готовой квартиры в новостройке. В данной статье на примере договора, предложенного застройщиком ООО «Стройконтракт» проведем анализ данного правоотношения и обратим внимание на все тонкости его заключения, что бы приобретение квартиры не привело к нарушению прав покупателя недвижимости.

В виду сложности данного вопроса и присутствия некоторых особенностей заключения договора, данные правоотношения регулируются кроме общих норм ГК РФ еще и 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Договор должен содержать

В первую очередь следует обратить внимание на существенные условия договора участия в долевом строительстве, которые в соответствии с ч. 4 ст. 4 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В соответствии с данной нормой, договор должен содержать:

  1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  4. гарантийный срок на объект долевого строительства;
  5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Ранее было по заключению договоров и сопровождению сделок

Ипотека с господдержкой в 2018 году: условия программы
Оферта
Их нужно знать в лицо / Информация о бенефициарах
ВЗГЛЯД ЮРИСТА: Договор ренты

Взятый нами для изучения договор четко соблюдает данные условия.

В п. 1 данного договора указано на каком земельном участке будет осуществляться строительство, с указанием его кадастрового номера, кроме того предоставлена вся информация о правоустанавливающих документах на этот участок, а так же данные о полученном разрешении на строительство. Таким образом, участник долевого строительства в данном случае может убедиться в том, что строительство согласовано с контролирующими организациями и отвечает требованиям законодательства.

Далее в п. 2.1 указан объект долевого строительства с указанием его точного адреса и площади.

Срок сдачи объекта в эксплуатацию так же закреплен в договоре в п. 2.4, как правило, срок указывается без конкретной даты, так и в этом случае прописано «апрель 2018 года», без указания числа, однако это не является нарушением законодательства.

В соответствии с требованием законодательства, в п. 3 договора указана стоимость объекта недвижимости и порядок выплаты денежных средств.

Закон требует указания гарантийного срока в договоре участия в долевом строительстве, в соответствии с этим требованием в п. 6.2 застройщик устанавливает такой срок.

В рамках требования предоставить дольщику информацию о способах обеспечения обязательств застройщика, данный договор в п. 9 содержит сведения о страховании ответственности застройщика, а так же все необходимые сведения о страховой компании.

Таким образом, с точки зрения законодательства, данный договор участия в долевом строительстве содержит все необходимые для его заключения условия.

Следует обратить внимание

Следует сказать, что при заключении такого договора дольщику мало обратить внимание на эти пункты, следует внимательно изучить весь текст договора, на предмет выявления «подводных камней» данной сделки.

Cтоит обратить внимание, что входит в стоимость в рамках данного договора. В данном случае, кроме строительства самого дома с благоустройством прилегающей территории, застройщик берет на себя обязательство выполнить следующие работы:

  • наружное остекление в пластиковых конструкциях, однокамерным стеклопакетом с поворотно–откидной системой открывания из профиля «PLAFEN»;
  • установка подоконников;
  • электромонтажные работы;
  • сантехнические работы без установки сантехоборудования;
  • работы по газоснабжению без установки газовых плит;
  • подготовительные штукатурные работы внутренних стен и перегородок (кроме перегородок из пазогребневой плиты.);
  • цементная стяжка из цементно-песчаного раствора для выравнивания поверхности железо-бетонной плиты;
  • работы по отоплению с установкой радиаторов;
  • установка входной металлической двери.

Так как данные работы в п. 3.2. включены в стоимость договора, то при подписании акта приема-сдачи жилого помещения необходимо убедиться в их качественном выполнении, в случае отсутствия данных работ или их некачественное выполнение стоит отказаться от подписания акта до устранения недостатков.

Стоит обратить внимание на п. 3.9. данного договора, который закрепляет право застройщика увеличить стоимость квартиры после подписания договора, если ее площадь в результате строительства стала больше, чем заявлено в проектной документации. Закон допускает пересмотр стоимости квартиры, но только по соглашению сторон. Данный пункт договора нарушает права застройщика и по данным фактам уже неоднократно прокуратурой и Роспотребнадзором проводились проверки в отношении многих застройщиков.

Пункт 3.11. договора так же нарушает права дольщика, предусматривая возможность изменения стоимости квартиры по инициативе застройщика в результате нарушения графика платежей. В данном случае за нарушение финансовых обязательств к застройщику должны применяться штрафные санкции в соответствии с законом, увеличение заявленной в договоре стоимости не допустимо.

Всем известно, что возможны ситуации, когда застройщик не в состоянии в срок сдать объект недвижимости, на этот случай договор участия в долевом строительстве содержит п. 4.1.7., в рамках которого Застройщик не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Данный пункт сформулирован как обязанность дольщика заключить дополнительное соглашение и согласиться на изменение сроков сдачи дома. Однако, все изменения могут быть внесены только по соглашению сторон, таким образом дольщик имеет полное право не соглашаться на изменение сроков, а требовать выплаты ему неустойки за нарушение заявленных сроков.

Обратим внимание на обязанности участника строительства. В соответствии с п. 4.2.3. договора участия в долевом строительстве, он обязан в течение 10 дней принять объект недвижимости. Срок подписания акта приема-передачи следует отсчитывать не с момента получения уведомления от застройщика о готовности дома, а с момента устранения обнаруженных недостатков (если такие будут обнаружены), так как до их устранения обязанности застройщика нельзя назвать выполненными в полном объеме.

Кроме оплаты стоимости самой квартиры данный договор в п. 4.2.6. предусматривает дополнительные расходы, которые понесет дольщик, они связаны с регистрацией Договора и всех дополнений и изменений к нему в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с оформлением Застройщиком технической документации (технического плана, технического паспорта, кадастрового паспорта) на Объект долевого строительства; с регистрацией права собственности на Квартиру в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.Данный пункт договора не противоречит законодательству, но при подписании договора на него следует обратить внимание, что бы дополнительные финансовые затраты не стали неприятным сюрпризом.

Далее необходимо обратить внимание на гарантийные обязательства застройщика, в п. 6.2. договора установлен пятилетний гарантийный срок, но дольщику следует обратить внимание, что данная гарантия распространяется только на сам объект недвижимости, то есть на качество строительных работ. Все что касается строительных материалов, сантехнического и другого оборудования не подпадает под эти гарантийные обязательства в соответствии с данным договором. На них действует гарантия производителя. Однако в том случае, если установленное застройщиком оборудование не соответствует нормам качества, он будет нести за это ответственность перед дольщиком, так как в рамках закона «О защите прав потребителей» в данном случае он является продавцом, следовательно, ему могут быть предъявлены претензии.

При подписании договора участия в долевом строительстве кроме условий самого соглашения необходимо обратить внимание на то, какой банк предоставляет ипотечное кредитование и какая страховая компания страхует риски застройщика. По условиям данного договора ипотека предоставлена ОАО «Сбербанк России», что может являться косвенным подтверждением надежности застройщика, так как с ним сотрудничает крупнейший банк России.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу по заключению договоров и сопровождению сделок юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

При заключении договора участник строительства должен понимать, что его права всесторонне защищены правовыми актами, такими как ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ФЗ «О защите прав потребителей», но защита возможна только при надлежащем изучении договора, в особенности своих прав и обязанностей.
В целом данный договор участия в долевом строительстве соответствует требованиям законодательства, и за исключением некоторых пунктов не нарушает права дольщиков.

251
Читайте еще по заключению договоров и сопровождению сделок
Оферта
Что это такое и как правильно составить
Добавить заказ

Возникли трудности по заключению договоров и сопровождению сделок?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы по заключению договоров и сопровождению сделок

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом