Юридический журнал

от ЮрПроводника

Договор аренды квартиры

244

28 декабря 2016 года

В виду высокой стоимости жилых помещений в настоящее время широкое распространение получила практика заключения договора аренды квартиры между физическими лицами. Собственник квартиры в данном случае имеет возможность получить выгоду от имеющейся у него, но не используемой для своего проживания недвижимости, а арендатор – временно решить свои жилищные проблемы. В данной статье на примере отдельного договора рассмотрим на какие особенности стоит обращать пристальное внимание, что бы не заключить договор на невыгодных условиях и не быть обманутым нечестным арендодателем.

“Шапка” договора

Любой договор, и этот не исключение начинается с описания арендатора и арендодателя. В «шапке» договора необходимо прописать фамилию, имя и отчество сторон, данный договор содержит так же и сведения о полных паспортных данных. В том случае если полные данные сторон не отображены в начале договора в этом нет ничего страшного или противоречащего законодательству, они в любом случае будут указаны в последнем пункте договора, перед подписями сторон.

Раздел 1 — предмет договора

В данном параграфе договора приводятся общие характеристики квартиры, в частности ее адрес, площадь и основания права владения и распоряжения арендодателем. Особое внимание следует обратить на п. 1.3. Если квартира принадлежит арендодателю на праве собственности, то он обязан предоставить арендатору соответствующее свидетельство о праве собственности на квартиру.

Ранее было по заключению договоров и сопровождению сделок

Ипотека с господдержкой в 2018 году: условия программы
Оферта
Их нужно знать в лицо / Информация о бенефициарах
ВЗГЛЯД ЮРИСТА: Договор ренты

В том случае, если в свидетельстве указаны несколько собственников или арендатор является собственником только доли в квартире арендатору следует потребовать от него письменное согласие всех других собственников на заключение данного договора. В случае отсутствия такого согласия остальные собственники в судебном порядке имеют право оспорить заключенный договор и потребовать выезда арендатора из квартиры.

Арендатор может не являться собственником квартиры, а передавать ее арендатору в субаренду, в этом случае необходимо ознакомиться с договором аренды, позволяющим заключать договор субаренды квартиры.

Раздел 2 — права и обязанности арендодателя

В соответствии с п. 2.1. договора арендодатель предоставляет не только саму квартиру, но и находящееся в ней имущество, перечень которого приведен в Приложении №2. Таким образом необходимо перед подписанием договора сравнить наличие имущества с данным приложением, так как после расторжения договора квартира должна быть сдана с тем же самым имуществом.

В соответствии с данным договором, арендодатель п. 2.6 обязуется самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, за исключением электричества и телефонной связи. Таким образом, дополнительные финансовые требования за коммунальные услуги будут не правомерны с его стороны. Что бы убедиться, что на момент заключения договора у арендодателя нет задолженности перед коммунальщиками, арендатор может попросить его предоставить справку из управляющей компании или ТСЖ, подтверждающую отсутствие задолженности. Данная справка послужит гарантом того что предоставление услуг не будет приостановлено из-за задолженности.

Заключив данный договор, арендодатель обязуется не препятствовать арендатору в пользовании квартирой и ограничить ее посещение. П. 2.7. дает ему право посещать квартиру для осуществления проверки, но только по договоренности с арендатором, таким образом, визиты в квартиру без согласования являются неправомерными. При заключении договора стороны должны согласовать время и регулярность таких визитов.

В случае повреждения квартиры или имущества в ней, арендодатель имеет право на получение соответствующей компенсации, стоит отметить, что в соответствии с п. 2.8. ее размер должен быть согласован с арендатором. Требование несогласованных сумм в рамках данного договора является неправомерным.

Раздел 3 — права и обязанности арендатора

По условиям данного параграфа арендатор имеет право использовать квартиру только для проживания, на это стоит обратить внимание. В том случае если арендатор будет использовать квартиру в коммерческих целях — это будет нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения.

Обратим внимание на п. 3.7., после расторжения договора аренды арендодатель должен передать все имущество в исправном, рабочем состоянии. Перед заключением договора необходимо проверить состояние всего передаваемого имущества.

Данный договор предусматривает возможность производить в квартире какие либо изменения, в том числе ремонт или перепланировку, но только с согласия арендодателя. Таким образом, во избежание конфликтных ситуаций, даже при небольших ремонтных работах следует заручиться письменным согласием.

П. 3.8. содержит указание на необходимость соблюдать тишину в ночное время, но не указывает конкретные временные рамки. В данном случае арендатор должен будет руководствоваться нормами федерального и местного законодательства, дающими определение понятия «ночное время», так как временные рамки могут различаться в зависимости от субъекта федерации, в котором расположена квартира.

Раздел 4 — условия оплаты

Цена договора является неотъемлемым, существенным условием любого соглашения на которое следует обращать пристальное внимание.

Стоит отметить положительный для арендатора момент — данный договор не предусматривает возможность повышения арендной платы, таким образом, арендатор может заранее просчитать свои финансовые возможности.

По условиям данного договора п. 4.2. первый взнос может содержать оплату за несколько месяцев (количество месяцев должно быть согласовано сторонами), данное условие не очень удобно для арендатора, но в настоящее время является распространенной практикой. Стоит отметить, что арендатор выплачивает арендодателю денежные средства в качестве страхового депозита из которого будут удержаны суммы за повреждение имущества. На наш взгляд, данное условие затруднит материальное положение арендатора и может быть исключено из договора, так как не имеет решающего значения. При исключении данного условия арендодатель не утрачивает права требовать компенсации за повреждение имущества, а арендатор будет освобожден от дополнительной денежной выплаты при заключении договора.

Раздел 5 — ответственность сторон

В данном параграфе следует обратить внимание на то, что арендатор несет ответственность за повреждение квартиры и имущества. Перед подписанием договора необходимо провести тщательный осмотр и все обнаруженные повреждения и недостатки вписать в акт приема-передачи квартиры, которым является Приложение №1. Это необходимо сделать для того, что бы исключить возможность возложения обязанностей компенсировать повреждения, полученные имуществом до заключения договора.

Раздел 6 — основания досрочного расторжения договора

Досрочно данный договор может быть расторгнут как по требованию арендодателя так и по требованию арендатора. Следует обратить внимание на эти условия. Арендодатель может требовать досрочного расторжения только в том случае, если арендатор нарушает условия договора.

Арендатор же имеет право расторгнуть договор в любой момент, без объяснения причин. Стоит отметить, что для расторжения предусмотрен срок письменного уведомления второй стороны, при заключении договора следует обращать на это внимание. Особенно это касается арендатора, даже если он освободит помещение, арендодатель имеет право потребовать с него оплату за тот период, за который он должен быть извещен о расторжении договора.

Раздел 7 — срок действия договора

В данном параграфе нужно учитывать, что если договор заключен сроком более чем на 1 год, то он подлежит государственной регистрации, без соблюдения которой данное соглашение не имеет юридической силы.

В п. 7.1. за единицу исчисления срока его действия взяты дни. На наш взгляд стоит перефразировать его и принять за единицу исчисления месяц, так как все сроки уведомления и оплаты исчисляются в месяцах, это не изменит юридической силы договора, но сделает его более простым для восприятия.

Раздел 9 — дополнительные условия

В этом параграфе необходимо обратить внимание на п. 9.1., арендодатель имеет право требовать, что бы постоянно в квартире кроме арендатора проживали только те лица, которые указаны в договоре. Вселение лиц, не заявленных в данном пункте может послужить основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу по заключению договоров и сопровождению сделок юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Данный договор составлен достаточно подробно, что бы отразить все существенные условия, а так же права и обязанности сторон. При достаточном внимании к указанным деталям он не послужит основанием для ущемления прав и законных интересов той или иной стороны.

244
Читайте еще по заключению договоров и сопровождению сделок
Оферта
Что это такое и как правильно составить
Добавить заказ

Возникли трудности по заключению договоров и сопровождению сделок?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы по заключению договоров и сопровождению сделок

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом