Юридический журнал

от ЮрПроводника

Как сдать квартиру в аренду правильно?

102

12 января 2017 года

Договор аренды квартиры, заключенный между физическими лицами является достаточно распространенной сделкой. Но не все подходят к его заключению ответственно и с соблюдением закона. Очень часто ни арендатор, ни арендодатель не задумываются о преимуществах, которые несет официальная сделка, и вспоминают об этом только когда возникает необходимость защищать свои нарушенные права в суде.

Преимущества законной сделки

Заключение договора аренды квартиры по всем требованиям закона несет благоприятные последствия для обеих сторон сделки. Можно выделить ряд таких преимуществ:

  1. обе стороны договора могут рассчитывать на государственную защиту своих прав. В случае нарушения условий договора, пострадавшая сторона имеет возможность обратиться за защитой своих прав в суд. Это позволяет арендодателю взыскать платежи по договору аренды квартиры, компенсацию за нанесенный квартире и имуществу в ней ущерб, расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды квартиры и потребовать выселения арендатора.
    В свою очередь арендатор так же имеет право на судебную защиту в случае неправомерного выселения до окончания срока действия договора, или своевольное повышение арендной платы.
  2. заключение официального договора аренды квартиры позволяет сторонам зафиксировать стабильные взаимоотношения. Арендатор пусть и временно, но решает свои жилищные проблемы и получает возможность пользоваться квартирой, а арендодатель получает стабильный пассивный доход.
  3. некоторые арендодатели возлагают на арендаторов в рамках договора аренды квартиры обязанность по оплате коммунальных услуг, что позволяет им свести к минимуму свои затраты на содержание жилья.
  4. договор аренды квартиры, заключенный в соответствии с законодательством содержит права и обязанности каждой из сторон, таким образом, стороны точно осознают пределы своих полномочий в рамках данного соглашения.
  5. регулярное декларирование доходов, полученных по договору аренды, позволит арендодателю избежать неприятных последствий в виде санкций со стороны налоговых органов.

Документы, необходимые для заключения договора аренды квартиры

1. Паспорта

Договор аренды квартиры должен содержать паспортные данные арендатора и арендодателя. Паспорт является основным документом, удостоверяющим личность человека, поэтому именно он позволяет отразить в договоре все необходимые данные о человеке.

2. Документ, подтверждающий право собственности

Ранее было в сфере недвижимости

Как получить налоговый вычет за покупку квартиры
Долой лишние стены! И что за это будет? / Незаконная перепланировка
Как делить ипотечную квартиру?
Как зарегистрировать машино-место в собственность?

Свидетельство о праве собственности на квартиру с 15 июля 2016 не выдается. Вместо него владельцам недвижимости выдается выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Договор должен содержать указание на объект недвижимости, который передается в аренду. Для этого арендодатель должен предоставить свидетельство о праве собственности на квартиру (либо выписку из ЕГРП).

Данный документ содержит указание на адрес и площадь квартиры, ее кадастровые данные, а так же указывает на право собственности арендодателя. При отсутствии свидетельства или выписки из ЕГРП о праве собственности арендодатель может предоставить договор купли-продажи или передачи квартиры в собственность в результате приватизации, такой договор может быть подтверждением наступлением у арендодателя права собственности на квартиру.

В том случае, если квартира находится в долевой или совместной собственности нескольких лиц, арендодатель при заключении договора аренды квартиры должен предоставить нотариально удостоверенное согласие остальных собственников на заключение такой сделки. При отсутствии такого согласия другие собственники имеют право требовать расторжения договора аренды, таким образом, в интересах арендатора потребовать предоставления данного согласия.

Договор аренды квартиры может быть заключен на законных основаниях только в том случае, если квартира не находится под арестом, в залоге и не обременена интересами третьих лиц (например, не выступает гарантом какой-либо сделки), в этом случае арендатор может потребовать предоставить ему выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если имеет место обременение, то оно будет отражено в данной выписке.

Если арендатор хочет убедиться в том, что по данной квартире нет задолженности по коммунальным услугам, то он может потребовать справку из управляющей компании, подтверждающую отсутствие задолженности. Это необходимо сделать для того, что бы обезопасить себя от приостановления поставки коммунальных услуг за неуплату (например, отключения электроснабжения).

Основные положения договора аренды квартиры

Договор аренды квартиры имеет достаточно свободную форму, но есть некоторые моменты, которые должны быть отражены в нем в обязательном порядке:

  • договор должен содержать полные паспортные данные арендатора и арендодателя;
  • в договоре должна быть отражена вся информация об объекте недвижимости, его адрес, сведения о документах, на основании которых арендодатель имеет право распоряжаться квартирой, сведения о других собственниках, если такие имеются;
  • необходимо максимально подробно, в деталях прописать права и обязанности сторон договора. Сюда относится обязанность внесения арендной платы, ее размер и порядок выплаты, право арендатора на пользование имуществом в квартире, на вселение других жильцов, содержание домашних животных, на осуществление ремонтных работ и перепланировок. Кроме того следует отобразить право арендодателя на периодическую проверку квартиры. Так же договор аренды квартиры должен содержать указание на то кто из сторон договора будет осуществлять оплату коммунальных услуг.
  • договор должен отражать ответственность сторон за нарушение условий договора каждой из сторон, нарушения сроков внесения арендной платы, повреждение имущества в квартире или самого объекта недвижимости.
  • кроме подробного изложения условий договора отдельно необходимо подготовить акт приема-передачи квартиры и имущества, которое арендодатель предоставляет в пользование вместе с квартирой. В данном акте отображается полый список имущества, а так же указываются обнаруженные недостатки и повреждения квартиры. Это необходимо для того, что бы арендодатель имел возможность взыскать компенсацию за причиненный ущерб, а арендатор был застрахован от требований компенсации различных повреждений имущества, полученных до заключения договора аренды квартиры.

Виды договоров аренды

Можно выделить две основные классификации договоров аренды квартиры, заключенных между физическими лицами.

1. по сроку действия договора.

В данном случае, в соответствии со ст. 610 ГК РФ, различают срочный и бессрочный договор аренды.

В срочном договоре определен срок его прекращения. То есть, при наступлении определенного момента времени договор аренды квартиры прекращает свое действие, если его условиями не предусмотрена автоматическая пролонгация договора.

Бессрочный договор аренды не имеет в своем тексте указания на момент его окончания. Такой договор действует до тех пор. Пока одна из сторон не обратилась к другой с письменным требованием о его расторжении.

2. по необходимости государственной регистрации договора аренды квартиры, в соответствии со ст. 609 ГК РФ.

В том случае, если договор заключен между физическими лицами на срок менее 1 года, то государственная регистрация в органах Росреестра не требуется.

Если срок действия договора превышает 1 год, то для наступления юридических последствий должна быть соблюдена процедура государственной регистрации.

Налогообложение договора аренды квартиры

В соответствии с налоговым законодательством, все лица, получающие доход обязаны предоставить декларацию в налоговый орган и заплатить налог с полученного дохода. В настоящее время налог на доход физических лиц составляет 13% от полученной суммы.

Таким образом, каждый отчетный период арендатор должен отчитаться перед налоговыми органами за полученные в результате сдачи в аренду квартиры доходы и заплатить начисленную ему сумму в бюджет.

С точки зрения налогообложения для арендодателя выгоднее зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Перейти на упрощенную систему налогообложения и выплачивать в бюджет не 13% а всего 6% от своего дохода.

Трудности, связанные с договором аренды квартиры

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

И арендатор, и арендодатель могут столкнуться с некоторыми трудностями, которые связаны как с заключением договора, так и с реализацией своих прав и обязанностей.

  • Некоторые участники таких сделок упускают из виду необходимость государственной регистрации, договора заключенного более чем на 1 год. В этом случае, при возникновении спорных ситуаций они не могут ссылаться на него в суде, так как не зарегистрированная сделка не несет правовых последствий.
  • Еще одна распространенная ошибка – это недостаточно четкое формулирование прав, обязанностей и ответственности сторон. В этом случае становится очень тяжело доказать факт нарушения прав той или иной стороны, если эти права прямо не были прописаны в договоре аренды квартиры.

Выводы:

  1. Заключение договора аренды квартиры с соблюдением всех норм закона благоприятно для обеих сторон.
  2. Для заключения договора необходимы паспорта обеих сторон и свидетельство о праве собственности на квартиру.
  3. Договор аренды квартиры имеет свободную форму, но есть пункты, которые обязательно должны быть отражены в договоре, что бы обезопасить обе стороны сделки.
  4. Договор аренды квартиры может быть заключен на определенный в договоре срок и на неопределенный срок, когда точная дата прекращения действия договора не указана.
  5. При заключении договора на срок более 1 года сделка должна пройти процедуру государственной регистрации.
  6. Налог на доходы физических лиц от сдачи квартиры в аренду составляет 13%. Если зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то налог по упрошенной системе налогообложения составит 6%.
  7. При должном внимании сторон к данной сделке, договор аренды квартиры может стать решением жилищных и финансовых проблем для арендатора и арендодателя, но это возможно только в том случае, если он составлен юридически грамотно и исполняется в соответствии с требованиями законодательства.
102
Читайте еще в сфере недвижимости
Добавить заказ

Возникли трудности в сфере недвижимости?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы в сфере недвижимости

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом