Юридический журнал

от ЮрПроводника

Как делить ипотечную квартиру?

288

17 февраля 2017 года

Процесс расторжения брака и раздела совместно нажитого имущества – это всегда тяжелая, с моральной точки зрения, процедура. А при раздел квартиры, обремененной ипотекой, это еще и сложная с юридической точки зрения задача. Рассмотрим какие же есть способы решения этой проблемы.

Проблемы раздела имущества, обремененного ипотекой, заключаются в том, что в силу закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», супруги хоть и являются собственниками квартиры, но не могут ей распоряжаться без согласия банка — кредитора. Кроме того супруги не всегда могут договориться каким образом должно быть разделено имущество, в каких долях, кто будет пользоваться им в дальнейшем, а кто получит материальную компенсацию. Какие же есть варианты?

Досрочное погашение кредита

В силу ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ, а так же договора залога, квартира, приобретенная супругами в браке, является гарантом исполнения ими обязательств по кредитному договору. Таким образом, они не могут распоряжаться ей по своему усмотрению, заключать сделки по ее отчуждению без согласия банка. В соответствии с законодательством, обязательства залога прекращаются в момент погашения кредита.

Ранее было по семейным делам

Куда жаловаться?
Наследство с сюрпризом
КАКОЕ ИМУЩЕСТВО ГРАЖДАНИНА НЕ ПРОДАДУТ ЗА ДОЛГИ В БАНКРОТСТВЕ
Что делать, если подают в суд за неуплату коммунальных услуг?

Так как договор залога заключается как способ обеспечения обязательств по кредитному договору, то вследствие прекращения договора кредитования, в результате погашения задолженности, договор залога так же прекращает свое действие. Отсюда вытекает первый способ раздела имущества, обремененного ипотекой — это досрочное погашение кредита.

Любой кредитный договор предусматривает возможность досрочного погашения. Поэтому если супругам необходимо достаточно быстро и без юридических осложнений осуществить раздел имущества, обремененного ипотекой, то это самый простой способ. Но с другой стороны, в этом случае люди сталкиваются с финансовыми трудностями.

Цены на недвижимое имущество достаточно велики и в короткий период времени найти необходимую для окончательного погашения сумму достаточно тяжело, так как ипотечное кредитование именно этим и привлекает людей, что не нужно единовременно выплачивать всю стоимость квартиры.

В том случае если супругам удается погасить задолженность и снять обременение с квартиры, в дальнейшем раздел имущества супругов происходит по общим правилам, закрепленным в главе 7 Семейного кодекса РФ. Они либо становятся собственниками равных долей в квартире, либо один из них получает квартиру в свою собственность, выплатив при этом второму супругу стоимость его доли в квартире.

Продажа квартиры и раздел полученных денежных средств

В данном случае происходит не раздел имущества, обремененного ипотекой, а раздел денежных средств.

При использовании такого способа необходимо помнить, что подобная сделка осуществима только с согласия банка. В силу законодательства, сделки по отчуждению недвижимости подлежат государственной регистрации, которая не возможна, если сделка совершается без согласия залогодержателя.

Существует несколько способов продажи обремененной ипотекой квартиры.

  1. Продажа квартиры самостоятельно, после получения согласия банка. В этом случае супругам необходимо самостоятельно найти потенциального покупателя на квартиру. После того как покупатель определен супругам необходимо получить письменное согласие банка на эту сделку. Письменное согласие необходимо, так как банк является залогодержателем и может без объяснения причин отказать в совершении такой сделки. После получения согласия собственники квартиры могут заключить с покупателем договор купли-продажи имущества. Полученные от продажи денежные средства идут на погашение задолженности супругов перед банком, а оставшаяся сумма подлежит разделу между ними, как совместно нажитое имущество.
  2. Продажа квартиры при непосредственном участии банка. Это так же является одним из способов раздела имущества, обремененного ипотекой. В этом случае банк не просто дает свое согласие на сделку, но она совершается под контролем представителей банка. Расчеты продавца и покупателя, как правило, осуществляются либо посредством банковской ячейки, либо путем перечисления денежных средств сразу на счет банка — кредитора. Сумма, превышающая задолженность заемщиков перед банком так же подлежит разделу как совместно нажитое имущество.
  3. Продажа квартиры путем заключения предварительного договора купли-продажи. В этом случае продавцы заключают с покупателем предварительный договор, по которому он обязуется передать им денежные средства, а они в свою очередь обязуются в определенный срок погасить задолженность перед банком, снять с квартиры обременение и передать ее в собственность покупателю. Денежные средства, оставшиеся от погашения кредиторской задолженности, так же делятся между супругами, как совместно нажитое имущество.

Раздел имущества, обремененного ипотекой, путем его реализации востребован супругами в том случае, когда они самостоятельно не могут погасить долг перед банком, но и платить его совместно в дальнейшем не желают или не имеют возможности. Таким образом в данном случае речь идет не о разделе непосредственно имущества, а о разделе оставшихся от его реализации денежных средств.

Раздел квартиры путем заключения соглашения о разделе имущества

Раздел имущества, обремененного ипотекой путем заключения мирового соглашения возможен в том случае, если стороны в досудебном порядке могут решить, кто из них будет пользоваться приобретенной квартирой, а кто получит компенсацию в размере своей доли внесенных платежей.

Банк, хоть и является заинтересованным лицом в вопросах, связанных с квартирой, являющейся предметом залога, кто именно из супругов будет пользоваться квартирой, и кто будет вносить ежемесячные платежи ему без разницы. Стороны могут составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества в соответствии со ст. 38 СК РФ. По условиям данного соглашения один из супругов получает право на единоличное распоряжение квартирой (в тех пределах, в которых позволяет законодательство о залоге), а так же обязанность вносить самостоятельно платежи по кредиту. Второму супругу он должен выплатить 50% от суммы платежей, внесенных в период брака.

Обратной стороной такого, с одной стороны простого способа раздела имущества, обремененного ипотекой, является то, что данное соглашение не прекращает обязанности супруга, уступившего право на квартиру как заемщика. В случае неисполнения одним супругом своих обязанностей по кредитному договору банк имеет право потребовать осуществление денежных выплат от второго супруга. При предъявлении требований, банк не будет обращать внимание на договоренности между супругами.

Раздел имущества, обремененного ипотекой путем заключения соглашения наиболее удобен в том случае, когда заемщиком по кредитному договору и залогодателем является один из супругов, и он же по условиям соглашения оставляет за собой право пользования квартирой. В этом случае банк не сможет потребовать с другого супруга денежных выплат за то имущество, которое он уступил другому по условиям соглашения.

Раздел квартиры в судебном порядке

Бывают случаи, когда супруги при разделе имущества, обремененного ипотекой, не могут прийти к соглашению и определить способ его раздела, а так же доли каждого из них. В этом случае, как и в любой спорной ситуации любой из супругов имеет право обратиться с исковым заявлением в суд.

В судебном порядке истец имеет право выдвинуть любые требования, например, передать в пользу одного из супругов квартиру, а в пользу другого денежную выплату в размере 50% платежей сделанных в браке, потребовать заключения кредитного договора отдельно с каждым супругом.

Каждый истец может самостоятельно формулировать свои требования, так как в соответствии с гражданско-процессуальным кодексом РФ любой человек имеет право на обращение в суд.

При принятии решения обращаться в суд, супругам стоит учитывать финансовые затраты, которые обязательно будут сопровождать данный судебный процесс. Данное исковое заявление облагается государственной пошлиной, размер которой в соответствии с Налоговым кодексом РФ может достигать 60 000 рублей.

Переоформление кредитного договора

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу по семейным делам юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Еще один способ раздела имущества, обремененного ипотекой — это переоформление кредитного договора. В данном случае с согласия банка, кредитный договор, путем заключения дополнительного соглашения может быть переоформлен на одного из супругов. С юридической точки зрения это не сложная процедура, так как в соответствии с ГК РФ, любой договор может быть пересмотрен и изменен по соглашению сторон, но на практике данный способ практически не осуществим. Банки очень неохотно идут на переоформление договора, это связано с тем, что при рассмотрении заявки на кредит, банк досконально проверяет платежеспособность заемщика (заемщиков), поэтому какие либо изменения в договоре — это лишний риск для банка.

Выводы:

  1. Проблемы раздела имущества, обремененного ипотекой, заключаются в том, что супруги хоть и являются собственниками квартиры, но не могут ей распоряжаться без согласия банка. Так же проблема возникает из-за невозможности супругов договориться между собой при разделе имущества.
  2. Самый простой способ, но самый финансово затратный — это досрочное погашение кредита.
  3. Самый востребованный — продажа квартиры и раздел денежных средств оставшихся после погашения ипотеки. Этот вариант возможен только с согласия банка.
  4. Раздел квартиры путем заключения соглашения — удобен в том случае, когда заемщиком по кредитному договору и залогодателем является один из супругов, и он же по условиям соглашения оставляет за собой право пользования квартирой.
  5. Так же существует вариант отдать такой вопрос на рассмотрение суда, но в этом случае стоит учитывать финансовые затраты на рассмотрение такого дела.
  6. Переоформление кредитного договора, самый не распространенный способ. Банки очень неохотно идут на такие изменения договора.
  7. Раздел имущества, обремененного ипотекой должен происходить при четком понимании финансовых возможностей сторон, взвешивания всех «ЗА» и «ПРОТИВ». При неправильном подходе к данному вопросу супруги рискуют понести лишние финансовые затраты, потерять выплаченные по кредиту денежные средства, а иногда и саму приобретенную квартиру.
288
Читайте еще по семейным делам
Добавить заказ

Возникли трудности по семейным делам?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы по семейным делам

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом