Юридический журнал

от ЮрПроводника

Как продать ипотечную недвижимость

Продаем квартиру с обременением

135

18 февраля 2018 года

В последние годы количество жилья, приобретаемого при помощи ипотеки, продолжает увеличиваться ежегодно, несмотря на кризисы, экономическую нестабильность и принимаемые нормативные акты. По официальной статистике в первый квартал текущего года было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 300 миллиардов рублей. А это значит, что огромное количество квартир сегодня находятся под обременением в виде ипотеки, которая составляет в среднем 10-15 лет, на протяжении которых реально столкнуться с проблемой реализации заложенной недвижимости. Можно ли это сделать законно, и если можно, то как - расскажет данная статья.

Что такое ипотека

Под ипотекой можно понимать одну из форм залога, при которой недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор (банк, кредитная организация) приобретает право собственности на заложенное имущество (или на удовлетворение задолженности за счет реализации недвижимости) в случае невыполнения обязательств  по погашению кредита (ипотеки).

Существуют разные виды ипотеки, но суть у них единая: гражданин получает кредит и приобретает за счет его жилую недвижимость, которая становится его полноценной собственностью после выплаты всей суммы долга (кредита). Пока кредит не выплачен, на недвижимости лежит обременение, о чем имеется запись в регистрирующем органе.

Законные способы

Ранее было в сфере недвижимости

Ипотека с господдержкой в 2018 году: условия программы
Основания приобретения собственности. Какие?
Как получить налоговый вычет за покупку квартиры
Долой лишние стены! И что за это будет? / Незаконная перепланировка

В целом для добросовестного заемщика нет особых преград в законной реализации недвижимости, находящейся под залогом банка. Однако необходимо учитывать все те нюансы, которые сопровождают данный процесс.

Да и сам закон (ФЗ «Об Ипотеке») уточняет, что залогодатель имеет право использовать недвижимость по своему назначению, а вот распоряжаться ей может исключительно с согласия банка, выдающего кредит. В противном случае нерадивого ипотечника ждет обвинение в нарушении условий кредитного договора и прочие неприятности.

Погасим кредит досрочно

Самый простой и наиболее распространенный способ реализации ипотечной недвижимости – досрочное погашение ипотеки (возможно за счет другого кредита). Заплатив кредит, залогодатель может снять обременение и став полноценным собственником провести обычную сделку купли-продажи. Этот способ зачастую пугает покупателей квартиры. Наиболее востребовано досрочное погашение при продаже строящегося жилья.

Однако важно помнить, что в кредитном договоре могут присутствовать «подводные камни» в пунктах о досрочном исполнении обязательств. Их необходимо прочитать внимательно и при необходимости получить консультацию юриста.

Многочисленные банки предлагают специальные кредиты на льготных условиях тем, кто намерен досрочно погасить ипотеку за счет заёмных средств. С ними также нужно ознакомиться, заручившись помощью юриста.Закрыть ипотеку можно сразу после получения заемных средств.

И конечно, досрочное погашение возможно за счет собственных средств и этот вариант самый оптимальный.

Не исключено, что досрочное погашение возможно за счет покупателя квартиры, который вместо аванса или задатка передает всю сумму оставшегося долга и подписывает предварительный договор.

В этом случае необходимо уточнить в банке, где оформлена ипотека, в течение, какого времени будет снято обременение, попытайтесь договориться с сотрудником кредитной организации о подготовке закладной. Приветствуется присутствие специалиста банка на сделке, который сначала подаст заявление о снятии обременения, а затем уже регистрируется договор купли-продажи.

Помним правила:

Сначала получаем согласие банка на досрочное погашение (да, да, необходимо предупредить об этом банк, которому это невыгодно, и получить его согласие). Затем необходимо установить точную сумму оставшегося долга (со всеми штрафами, процентами, пени и т.д.).

После составляется соглашение между заёмщиком и покупателем и заверяется у нотариуса.

Потом происходит выписка из квартиры всех жильцов, включая несовершеннолетних детей.

Покупатель вносит задаток, необходимый для погашения ипотеки, или оформляется новый кредит (собираются собственные накопления).

Следующий этап: закрывается ипотека, снимаются обременения, и переоформляется право собственности в регистрационной палате.

Продажа (самостоятельная и с участием банка)

Самостоятельная продажа квартиры, находящейся под залогом банка требует соблюдения простого правила: покупатель должен знать о наличии ипотеки. В противном случае сокрытие достоверной информации может быть расценено, как вовлечение потенциального покупателя в аферу.

Что касается сделки по реализации ипотечного жилья, то ее алгоритм прост:

  • Потенциальный покупатель предоставляет банку – залогодержателю заявление о желании выкупить ипотечную недвижимость;
  • Сотрудники банка составляют предварительное соглашение купли-продажи, которое после подписания сторонами требует нотариального заверения;
  • Затем вносится сумма необходимая для полного погашения ипотеки в одну банковскую ячейку, оставшуюся денежную сумму (от стоимости квартиры) для заёмщика сумму — в другую ячейку;
  • С квартиры банк снимает ограничение, и сделка регистрируется в Росреестре;
  • После регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечной недвижимости с участием банка аналогична, только кредитное учреждение выступает не в качестве стороннего наблюдателя, а активного участника сделки, который занимается оформлением всех документов. От продавца квартиры требуется только согласие и проставление подписи на необходимых документах.Участие банка, который самостоятельно связываться с регистрирующим органом и оценивает все возможные риски, считается дополнительной гарантией для покупателя.

В остальном схема аналогична предыдущей:

  • Покупатель вносит денежные средства в банковскую ячейку держателя залога, в другую ячейку кладется оставшаяся сумма (разница между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке);
  • Кредитное учреждение сообщает в регистрирующий орган о выплате ипотеки и снимает обременение с недвижимости;
  • Происходит регистрация перехода права собственности и открывается доступ к ячейкам.

Необходимо подчеркнуть, что именно эта схема не выгодна заёмщику, поскольку банку не интересно подыскивать вариант подороже. Ему куда важнее вернуть долг, поэтому он может выбрать первый, подвернувшийся вариант продажи квартиры

Продажа долговых обязательств

Еще один способ реализации недвижимости, находящейся под ипотекой - продажа долговых обязательств, который подразумевает продажу ипотечником своих долговых обязательств перед кредитной организацией.

В данной схеме ипотека переоформляется на нового заемщика, с которым подписывается договор о переводе на него оставшейся части ипотеки. Новый заёмщик становится собственником жилья, находящегося в ипотеке и соответственно должником по кредиту.

Этот вариант выгоден для покупателя тем, что в большинстве случаев ипотечная недвижимость предлагается по более низкой цене.

При этом процедура переоформления ипотечного займа практически не отличается от оформления ипотеки: покупатель должен представить в банк стандартный для оформления ипотеки пакет документов.

В случае одобрения заявки на переоформление, проводится оценка приобретаемой недвижимости. Перерегистрация происходит через Росреестр. Все процедуры берут на себя сотрудники банка. Заёмщик подписывает документ о переуступке долга.

В качестве покупателя могут выступать как граждане, так и другие кредитные организации.

Данная процедура выгодна заемщику, поэтому не каждый держатель залога согласится на подобную сделку, поскольку многим банкам не выгодно перекредитование.

Схема здесь такова:

  • Сначала покупатель обращается в банк, где составляется предварительное соглашение о продаже (иногда требуется нотариальное заверение);
  • Затем происходит продажа с использованием двух банковских ячеек аналогично с предыдущими способами;
  • После вложения денег в ячейки с квартиры снимается обременение и проводится регистрация в обычном порядке;
  • В заключении сделки доступ к ячейкам получают банк и продавец.

Налоговые нюансы

Независимо от выбранного варианта реализации ипотечного жилья стоит помнить, что придется заплатить налог на продажу недвижимости (13%), находящуюся в собственности менее 3 лет(а с 2016 г. – 5 лет).

А если ипотека военная

Недвижимость, купленная с использованием целевого жилищного и ипотечного займа, является залогом кредитной организации и Минобороны РФ, до момента полного погашения кредита.

Обременение с квартиры снимается только после достижения двух моментов:

  • Полного погашения займа;
  • Достижения заёмщиком 20-летнего срока службы.

Учитывая указанные выше нюансы, схема продажи недвижимости под военной ипотекой включает в себя поиск средств для погашения займа и следующие этапы:

  • Уведомление банка и Росвоенипотеки о желании продать жильё и снять обременение;
  • Уточнение суммы оставшегося долга через кредитную организацию – держателя залога;
  • Погашение суммы задолженности;
  • Снятие обременения;
  • Получение в Росреестре Свидетельства о праве собственности;
  • Продажа квартиры.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Любая из процедур продажи ипотечного жилья требует подготовки полного пакета документов, количество и наименование которых напрямую зависит от конкретной ситуации. Более того, в некоторых случаях пакет документов готовит банк.

Однако, зачастую требуются следующие документы:

  • Документ (справка), подтверждающий платёжеспособность
  • Договор купли-продажи с покупателем;
  • Справка об отсутствии задолженности по ипотеке;
  • Закладная;
  • Документ, подтверждающий факт зачисления денежных средств на недвижимость, которыми будет погашен остаток по кредиту;
  • Документ, подтверждающий снятие обременения с недвижимости.

Выводы

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, сегодня можно. Выработаны не только разные способы продажи, но и составлена схема действия для каждого из них. Ни в коем случае не стоит скрывать наличие ипотеки от покупателя или заключение сделки от банка. Однако выбирая тот или иной вариант, необходимо сделать все грамотно, в идеале при помощи юриста.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

 

135
Читайте еще в сфере недвижимости
Основания приобретения собственности. Какие?
В статье отраженые основные моменты, касающиеся права собственности на недвижимость и способы приобретения права собственности
Добавить заказ

Возникли трудности в сфере недвижимости?

Узнайте стоимость и как решить Ваши проблемы в сфере недвижимости

Добавьте заказ

Это быстро, бесплатно и очень просто

Сравните предложения

Изучите отзывы, условия и цены

Договоритесь напрямую

Свяжитесь с любым кандидатом